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2010/09/04

台灣房市的長、短期隱憂

(警告:本文的後半斷涉及政治,若您對政治極為敏感,建議千萬不要點選,否則後果自行負責,我不會對政治的留言回應)

首先,我們先談台灣房價的長期隱憂,雖然句名言叫做:「看長期?看長期大家都死了」,「長期」二字,對我們目前現代這個速食的社會似乎是沒有意義的,而真正的長期又指的是什麼?五十年或八十年?似乎要有個明確的數字才能有討論的基礎,因此我長期給個界線,大約就三十年吧。

以當前的環境來看,台灣房地產,看似有著無限期的榮景,但若以長期(三十年)看下來,有個變數,將使得台灣未來的房價的支撐力道,變的不足,這點對目前計畫以房地產投資做為退休規畫的人,是必須要有所瞭解的。這個變數,便是台灣的人口衰退問題。
 


我所出生的1976年,台灣的新生兒人數為四十二萬人,到了去年2009年,只剩不一半也不到的十九萬人,目前台灣的房市購買的主力,多半是應對我們這個世代成家立業的需求,你想想看,三十年後,目前的新生兒也開始購買他們自己的住宅,但是這個需求量的總數,將只有一半!

我們可以假設,若是台灣沒有規畫一個完善的移民政策,讓高收入的白袖階級移入,那麼台灣房市的房市,長期下來,似乎是沒有支撐的力道。

此外,就十到八年的短期觀點來看,台灣仍然存在著許多難以確認的政治風險,目前台灣的房市榮景,一半是建立的自用的需求,一半則是建立在兩岸目前的緩和的政治情勢上,若是民進黨再執政,雖然像三通或陸客來台的政策可能不變,但是政策的走向是難以控制的,民進黨本身需要製造比較多的兩岸緊張,來維繫其選民的內聚力,這點是民進黨本身難以逃開的情結。

當年阿扁總統上台後,曾在兩岸上想走務實路線,卻遭受到基本教義派的反對而作罷,在2004年後,又為了凝聚支持者,走向去中國化的路線,我們難保未來民進黨的執政者能夠脫離這個宿命。

此外,民進黨再執政後,中國會不會改變其對台政策,縮限中國觀光客來台?或者是要台商在國家認同問題上選邊站,這些風吹草動,都可能影響到房價的走勢,別忘了,1995到1996年的台海飛彈危機時,便有十餘萬的台灣人移民外國,而那時的房價也受到極大的影響。(不過話說回來,要讓台灣房價立即下跌的方法,就是讓民進黨再執政囉!相信我,這法子比什麼都還快。)

因此,我建議,真的要想要在現在這個正處於高點的時候買房子,還真的要千萬再三三思,在房價與租屋費用差距過大的時候,租屋還不失為一個明智的選擇,雖然那些賣房子的人都說:「自用沒差」,但是把薪水的1/2,甚至是3/4都綁在一間房子上,對本身的生活品質影響甚距,且台灣房市的循環週期為18年,一但被高房價套牢,要脫手便要再等十多年,怎麼看來,買房子都必須要謹慎以對。 

(PS:
隱憂二字似乎有種預設的價值判斷,不過那是因為我實在找不到別的字眼來形容才用這兩個字的,我本身還希望房價能多跌一些呢)



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