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2009/08/01

謝破輪無聊的房地產研究時間~又到了!

說話我今天讀電子報,看到房仲業者上喊「五年後捷運新莊站的行情將上漲到每坪五十萬」。

老天爺的,話說我家算是20年的舊公寓,離捷運新莊站雖然還有大約一公里的路程,打個對半,那我家每坪不就要喊到二十五萬了嗎?
 
說真的,雖然感謝大有為的「前中央政府」(也就是目前在押的那位前總統),給了新莊一堆的交通建設,將來新莊或許仍不足以與板橋相比,但其建設的密集度,卻絕對可以坐台北縣裡的第二把交椅。

到目前為止,我所說的話都跟房仲業者沒什麼兩樣,不過請注意了,交通建設或許是支撐房價的一個重要因素,卻也不是絕對必然的因素,為什麼呢?


有個房仲業者就很坦白的講,目前大家買房都是沿捷運而居,現在只要是搭上了捷運邊的地方,就好像是鍍了金一樣,不過這問題是,捷運線週房的房子目前能喊漲,是因為捷運線週邊的房子還算稀少,等到整個大台北捷運線網路全部建制完成以後,將有兩百多個捷運站,且少說有六百個出口,當前捷運可以算是鍍金建設,保難道將來供給量一大了,捷運給房子鍍上的金,仍然會閃閃發亮,我想,最多便是抗跌性高了一點。

此外,同樣還是供需問題,除了「頭前」與「副都心」兩個重劃區,新莊與泰山交接處,沿二省道一帶,現在蓋滿鐵皮屋的「塭仔川」,這三處將來也都規畫有捷運,全部核算一下,供給出來的建地,便還有近兩百傾左右(頭前重畫區45公頃、副都心重畫區100公頃,塭仔川重劃區98公頃),若開價35萬,每棟以20坪設算,如果你一時衝動聽了賣房子的話,去買了間700萬的房子,若自備100萬,那還得繳600萬的房貸。

前述三個新莊重畫區的房價,雖然都在捷運區邊,抗跌性較高,若是你買貴了,雖然時間一久,房價大都會漲回那個價位,但恐怕十幾年都過去了(這是我同學家長買房時的狀況,買了以後房價就狂跌,直到十二、三年後才回到那個水準)。

我曾經得過一個簡單的公式,依現代普遍2-3%的利率來算,每一百萬的房貨,每個月要繳的錢大概是5,000~5,500,若貸了600萬,每個月要繳的利息與本金總合,恐怕就高達30,000~33,000。

這價錢聽起來對很多人的薪資水平,大概都在能應付的範圍,但各位可別忘了,人生無常,世事多變化,買了棟這樣的房子,你就得保證你還款的這二十年間,你不能生病或失業之類的,況且,能買的起這種房子的人,收入多半不差,平時開銷也大,一但沒了工作,存款沒多少,加上又有老婆孩子要養,幾個月的房貸壓力,大概就足以壓垮一個人了。

其實,買房子雖然不是一輩子的事,最多因為房貸的關係,跟你二、三十年的,但可千萬要細水長流,慢慢挑選。

最好能考量到自己的能力(另外也建議不要太相信自己的能力,中年失業的例子不少,人無千日好,花無百日紅呀!),還有種種未來可能發生的變數,再下手未遲,千萬別為了什麼鳥蛋的「圓一個夢」、「想要有一個屬於自己的家」之類的口號給唬弄了,那個不叫做圓夢,想都沒想就下手,那個叫做「鬼迷心竅」呀!

那至於我自己的買房規畫呢?

嗯~我想我會去買法拍屋。

若是扣除法拍屋那些諸多的不確定因素,法拍屋雖不算物美(多半老舊),但至少價廉。

我查過新莊有不少的25~30坪的公寓,法拍價格常能壓到每坪11萬左右,有些甚至還在未來的捷運路線規畫線附近(不要問我捷運線怎麼查,有Google earth與Wiki呀,這都是公開資訊)。若以自備100萬來算,貸款230萬,每個月要還的金額只有11,500~12,650,若利息上昇至4%,每個月也只要繳14,000左右。

這樣一來,購屋者能減少自己遭遇不景氣時的抵抗力,雖然還不至於真能「再戰十年」,但躲過一個景氣環循的2~3年,應該還也不成問題。

另外,新莊的房租,30坪的公寓,一個月的租金大約在11,000左右,若是你能買到更便宜的法拍屋,那麼拿來租人,剛好還能跟租金打平呢。(PS: 這一點其實若是分拆成套房會比較適合,但目前的建築法規己經禁止這樣做了。否則大約在三、四年前,是很流行這種公寓改套房的做法。)



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