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2006/12/08

(轉載)-專訪顏炳立談台灣未來房市走向

(顏炳立是台灣房地產界的估價權威,他一向對台灣的房價採取比較悲觀的看法,和一般人愛亂吹捧房價的做法有所區別,算台灣少數敢「唱衰」房市的勇敢人物,至於訪談中間他談到宏碁渴望園區的部份,因為那是他負責拍買的,和他有利益關係,因此建議各位最好跳過不看。) 紀錄整理/中時理財網 以下是戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立接受中時電子報總編輯郭至楨獨家專訪的詳細內容。 郭至楨問(以下簡稱『問』):土地與房屋買賣經常是投資行為,這相對於股市會不會是一個比較穩健、比較好的投資行為? 顏炳立回答(以下簡稱『答』):不動產之所以稱不動產,就是因為它的變現性比較弱,所以不動產真正要買空賣空必須等景氣好的時候,它保值性強,但有些買氣是政府製造出來的,比如說自2000年開辦優惠房貸,好幾年下來,累積在民間的資金很多,所以房地產市場就有動能,政府不斷丟錢又減稅,減稅是刺激你來買,所以過去二、三年扁政府的努力造就了市場的買氣,最明顯的是2001年我們開始作市場銀拍,那時候市場景氣不好,金融風暴,建築商倒了,銀行呆帳承受下來,他們一定要在短時間處理掉,量很大又要快速處理,所以我們就接受銀行委託做銀拍。

其實那時候房地產算是見底,現在回頭看已經有兩三年的榮景了,我們還沒看過一個房地產可以維持四年、五年、六年都好,那是不可能的事,即使股市也不可能這樣,所以市場可以說是曇花一現,這一現大概是兩年,到今年已差不多到頂了,所以我說這是「山腰市場,山頂價格」;起初是政府在放資金,降低利率和減稅,使得市場上來,後面第二次的資金動能就是做兩岸三通的夢,又把它推上去,再來是石油漲價的通膨題材,再把它推上去。 可是這個跟民國六十八年、六十九年或是七十五年、七十六年那個成長是不一樣的,這次油價從卅美元一桶一直漲到現在七十美元一桶,可是房價沒有再創新高,你會發現從去年底到現在房市主流是小套房,但小套房在價格高檔時放量不是好現象,小套房應該是在市場低迷時放量以刺激購買意願,我對這種狀況的解讀是市場已經到了末波。 問:您是否仍不看好今年的房市行情?但我們從最近五一假日檔期來看,房市好熱哦,好像2008年的政治預期因素提前發酵? 答:「有夢最美」,兩岸還沒三通,房地產就已經先反映了,現在外界又一直挖扁政府的倉疤,將來一定會有政治明星上來,馬先生也有可能,那2008年如果兩岸三通了,夢實現了,一定還要有很多利多政策要配合,才會促進2008年房價再往上。 政治影響經濟,經濟決定市場,然後市場決定價格,你看扁政府一路挨打,他的利率就是不拉上來,因為利率一拉上來對所有投資客都是利空,像美國或中國大陸,都是用升息來壓抑漲過頭的房價,上海房地產是在去年底放量,今年房價開始作底上來,大陸政府看這樣不行了,又升息加以壓抑,以免房價淪為炒作,這樣會造成貧富差距等社會問題惡化。 問:兩岸三通的預期效應的確已過度反映,像旅遊觀光股大漲,到了2008年會不會就趨勢反轉下來,行情就再見了? 答:阿扁現在一直不拉高貸款利率,等到2008年他如果沒辦法推出政治明星參選,真的要換人接手的話,利率假使還是一直維持在2%多、不到3%,那時候經濟問題就出現了,通貨膨脹、物價上漲,那時候就要用經濟手段,就是利息要拉高了,一拉高買氣就下來了,買氣下來之後,接手的政治人物要花很大的力氣才能把買氣再拉抬上去,所以這時候有很多的建商老闆說「再玩就是玩這兩年」。 每個人有不同的解讀,有人認為現在買下來是要等2008年大漲,有的人認為現在就要賣出,這樣才會成交,有研究機構發現這兩年國內房市是價漲量縮,這樣的房市結構在邏輯上是不太對的,因為價漲上去要配合量增,價才有撐;比如豪宅,能買的也是那幾個人,所以豪宅就變成一個「收藏品」,高科技人只要賣幾張股票就可以買,但市井小民辦不到。 豪宅的價格要撐住,必須靠小套房,很多小套房一坪要賣六十萬,它只是坪數小,但是每坪價格跟豪宅其實差不多,這就好比內褲的布料要賣西裝的價格。 問:您剛剛提到,現在的房價其實是山頂的價格,某些層面來講這是不合理的,因為整個台灣市場的經濟結構並沒有跟上來,您提到民國六十八年、七十六年那兩波的漲勢是因為台灣當時有兩位數的經濟成長,但去年台灣經濟成長勉強保四,但現在房地產價格卻創了當初的天價,這個房市結構跟總體經濟數字是不成比例的,這種情況的危機會很大。 答:所以說當初油價三十幾元一桶時候,遇到石油危機,房價往上衝,另外再配合儲蓄率跟經濟成長率;但今年經濟成長率要保四很辛苦,即使保四也有可能被通膨吃掉,這就是為什麼看到有這麼多利多,最近房價反而沒有再推升上去。 一般中產階級薪水沒有增加,不但沒有增加,有些還被一些卡債抵銷,實質薪資所得有可能減少,這些都會降低購買力,這次房地產購買力的放大其實是政府在做的,投資客手邊的貨百分之九十九點九都是銀行的錢,當以後房貸利率拉高,投資客無法從市場解套時就丟給銀行,銀行又是一個受害者。 所以我推測,銀行卡債風波之後的金融危機會在小套房身上,有人賭2008年的行情,如果到時候房價反而下跌,房貸沒辦法如期繳款時就斷頭了。 問:這會不會衍生出另外一個房屋拍賣市場? 答:所以有人說銀拍屋可能會在二、三年之後會出現,因為市場上永遠是有些人看好,有些人看壞,這樣才會成交;不過,看到有些年輕都會小姐投資小套房,尚未交屋就趁房價上漲獲利了結,我認為這是對的,因為未來完工交屋之後的三、四年間, 4%、5%的年租金報酬率可能不足以彌補房價下跌的損失。 問:回到剛剛提到的兩岸話題,未來中國大陸開放居民來台旅觀光遊之後,是否會替台灣的房地產帶來買氣?中共是否真的有計畫開放大陸人來台購買房地產?到底大陸人來台買房的目的、意義在哪裡? 答:目前台灣的房價高過大陸的房價,大陸地大物博,積極對外開放,房地產價格是全世界的人在決定,台灣目前只有自己在玩,很難玩得起來,這樣的局面在阿扁總統剩餘的兩年任期內恐難改變。 至於大陸人是否會來台購買房地產,主要還是要看濤哥(編按:指中國國家主席胡錦濤)是否真正要開放,他一定要看2008年台灣誰上台主政,看看你是否要跟我統一?現在大家都期待對岸來買台灣的房地產,把房地產價格越炒越高,這樣風險太高了,因為中南海不見得會放手,就算未來開放也可能只是有限度開放,大概只有提供觀光客消費的商家較能直接受惠! 問:這樣的預期心理,跟市場的價格反應,是很不切實際的,最後受害的是台灣這邊的老百姓! 答:提供房地產借貸資金的銀行也會受害,所以現在銀行基於風險考量,對於房地產放款已開始緊縮,例如小套房借貸成數不再高達八、九成,因為小套房價格在台灣已經創新高,有些甚至已經漲了一倍;有人老是說全世界的房地產都在漲,只有台灣漲幅落後,甚至期待台灣的房地產也能像香港那樣大漲,但台灣是有點跛腳,跟香港的情況完全不一樣。 問:香港房地產、觀光產業近年受惠中國大陸經濟活絡和開放政策,出現高速成長,所謂的「香港模式」、「香港經驗」是否能經由中國開放居民來台觀光等政策在台灣複製,尤其是觀光飯店、零售市場? 答:香港幾年前的經濟情況也不好,中國政府為了提振香港經濟才大幅開放中國居民、資金到香港觀光、購買房地產,這是中國政府考量「你是我的一部分」才這麼做,換句話說是要被摸頭的,台灣的阿扁不可能被摸頭或去北京朝聖,所以不要用香港跟台灣比。 香港房價一坪跑到400多萬,還是有人追逐,因為不只本地人買,大陸及其它世界各國的人都會來買;香港經驗是否能在台灣複製,完全要看中南海是否真正開放陸資來台購買房地產,否則效果有限;當然,大陸開放觀光客來台有助於商用不動產租金上揚,進而帶動飯店、餐廳、店面等價格上揚,這一波台灣房地產價格炒上來了,但如果價值沒有跟上來,價格就不穩。 問:台灣房地產的漲幅落後於國際房地產,我們也看到近年有不少外資大手筆在台購買商辦大樓,到底外資是怎麼看台灣這個市場? 答:台灣看來是沒有像樣的不動產市場,但是有題材,炒作有空間,因為台灣的不動產漲幅在亞洲地區相對落後,政府也希望吸引外資進場來買,因此開放不動產市場讓外資來買NPL(編按:指銀行不良債權的不動產抵押品),過去兩、三年NPL已經賣得差不多了,外資也賺到錢,但他們賺到錢後並沒有轉入一般正常的不動產市場;不過有些外資募集了巨額不動產信託資金,荷包滿滿,他們只要在亞洲地區找到投資報酬率4%以上的標的,就會考慮買進,目的是收租金,或者有更高價格時轉賣。 基本上,台灣商用不動產市場從2000年高峰下來,到去年都還沒有真正上來,一般建商也不會去推商用不動產產品,因為這不是主流產品,一般國內法人興趣缺缺,除非有便宜可以撿。 至於近年來風行的不動產證券化產品REITs,大概只有八個字可以形容,「批發無市,零售有價」,簡單來說當你整棟要賣,人家把價格殺得很低,零售的利潤很高,有六、七倍,所以化整為零時,就有很多人來追。可是這些東西他為什麼要賣出來?政府原本希望業主把REITs募到的錢再投入國內商業大樓,可是沒有嘛,因為現在沒有什麼便宜的整棟商辦大樓可買,所以他就去買一些麵粉,就是土地,所以新光去標聯勤俱樂部的地,把老的麵包REITs掉換新的麵粉,把老房子換成一些好地段的土地,有了原料就可以看現在流行什麼再做什麼,有原料就有夢。 有關台肥南港區土地開發案,三年前我去開會時就說過一句話「台肥的地躺在那三年不會動」,這句話也兌現了,因為台肥那個地方市場還沒成熟,環境還沒起來,所以國內的人不會去投資,中信昨天去標,為什麼其他建設商不去標?為什麼聯勤那塊地搶那麼兇,而不去搶這個地方?因為它是商用不動產用地,只能蓋辦公大樓,這又牽涉到附近的租金行情,例如南軟(南港軟體園區)的租金只有六百多塊一坪而已,我算過中信拿到的價格成本,租金一坪要一千二,誰會租?如果一千二、一千三可以租到忠孝東路,何必租到南港,所以這樣的東西沒辦法吸引建商,中信為什麼去買?我不知道,也許他有另外的想法,不過我們看到只有一標,標必中,不必搶。 問:您剛剛提到的REITs這幾年特別興盛,投資朋友在看待REITs這樣的標的物,外資大量買商辦大樓,是不是也有著眼在商辦大樓有效的管理與運用而產生出來的投資報酬率,這些是不是他們考量的重點?還是完全沒有,至於投資人又該用什麼樣的角度來看? 答:外資認為台灣商用不動產市場仍處在相對低檔…他在股市是一手期指一手現貨來回玩,怎麼玩都玩輸他,而且他有龐大的資金,例如你去賭城押21點,第一次押10塊錢,第一把輸掉了,第二把押25塊,又輸掉了,第三把押40塊又輸掉了,再來押80塊,你不會這麼衰吧,十次裡面就這麼一把,機率不會連輸十把,我有銀彈嘛,可以加倍再加倍,我一次贏的話,莊家全部都輸回來了。 外資因為他有資金不斷地投入股市,他可以把場子炒熱到你跟,因為他只有炒熱讓你跟,才有辦法退場出貨,房地產他玩不起來,必須要炒股票譬如說台肥,台肥那個地,當它股價不好時,沒有人敢去開發,投入下去是大把的錢,回收很慢,外資看好台肥,都是看好它有資產,可是誰會去開發?台肥只是把地租掉、賣掉,收租金過日子,沒有能力去開發、經營,現在就看中信會不會玩,但也只能做百貨不能做飯店,只能做辦公室、一般事務所,根本就沒有市場,而且整個南港三鐵共構有七萬多坪,包括南港輪胎,每個人都做一個大頭夢說我變成一個使用強很高的商用不動產,誰去開發經營?所以目前那個地還躺在那邊。 趨勢是市場最偉大的力量,當趨勢看好土地資產行情時,只要有相關題材,賣輪胎的、賣食品的、賣汽水的股價通通都漲,當兩岸三通、開放大陸居民來台觀光題材發酵時,台灣唯一上市櫃的旅行社連續大漲,這是預期心理作祟,我預期未來可以漲個幾倍,預期我的獲利很好,大家去做這個夢,有夢最美,股票市場就是做夢的地方,但是當夢實現的時候,往往也是結束的時候;外資在炒做的時候因為有夢、有題材,所以有空間,只要台灣的政治有問題,期指上下波動的空間非常大,所以作夢的氣氛會使人迷失。 問:以台北土地的案子來看,戴德梁行比較擅長土地的拍賣,宏碁在龍潭有一個渴望園區,現在二期那邊有一些未開發土地原本全部也是要建構成宏碁理想中的渴望園區,但現在有一部份好像要透過戴德梁行進行對外拍售,現在渴望園區情況如何? 答:現在台北的房價叫「吃人夠夠」,民眾買個小套房就要六、七百萬了,一坪要六十萬,買個十五坪就要一千萬,一千萬只能買個小小的套房,年輕朋友買八坪、十坪,一坪四、五十萬,也要五、六百萬,為什麼不把這個東西換掉去買塊渴望園區的土地,可以買到四百多坪土地,因為一坪只要兩萬多塊。 宏碁渴望園區當初施振榮的理想是,宏碁相關企業的員工在用腦之後可以回到自己的地方,那是屬於美式住宅,社區管理非常好,有庭院、有花園,有天有地、如詩如畫如夢,所有設備都是電腦化,是理想中可以安家的地方,甚至小朋友的教育、雙語小學都考慮進去,但現在這地方還有不少土地閒置,因為這非他本業;在台灣造鎮沒有人成功過,施先生造這個鎮已經達到百分之七、八十的成功率,裡面的房子全部賣掉了,但進住的人大約一半,裡面開發出來的道路全部捐給縣政府,所以路權沒有問題,而開發出來一萬多坪的公園也捐給政府,而且一個社區最重要的俱樂部中心,裡面已經有7-11、餐廳、診所、會議室、育嬰室、商店街、游泳池、健身房等,通通都有。 假如你把台北的一個小套房賣掉,來換兩百多坪有天有地、如詩如畫的土地,而且已經是一個完整的別墅住宅區,如果一坪土地兩萬三,一百坪的地才兩百三十萬,一百坪可以蓋四十坪,四十坪可以蓋三層樓,都是建地,道路都做好了,假設蓋五十坪一層樓,一坪四萬塊就兩百萬,兩百萬加兩百三十萬,每一戶的成本是四百三十萬,前後院可以種花、種菜,一百坪的空間才花四百三十萬的成本,幹嘛買一個三十坪、六七百萬的透天厝?所以這東西推出來的反應非常好 施先生把這塊地讓出來跟大家分享,一方面可以繼續拉接近他當初的理想,一方面是要回歸本業,渴望園區已經是開發了七、八成的美式住宅社區,剩下的這塊地幾乎是龍潭最便宜的。 從台北市中心往北到淡水,淡海新市鎮開發了十幾年,套了一缸子的人,當初有人在土地重劃之前追到一坪四、五萬塊,重劃後成本到十二、三萬,已經十年了,你的成本十二萬到現在都沒辦法解套,那個地方最小的開發單位面積就要五百坪,而且營建署拿的每一塊地都是上千坪或五、六千坪,每塊地都要上億,不是一般市民可以買的,建商也不會去買,因為當地市場尚未成熟,蓋了房子沒人要;往西到八里,地價在十五萬到十八萬,往東到宜蘭,地價是十二到十三萬,往南到龍潭,龍潭交流道下去的住宅區,一坪是十到十二萬,但現在拿這裡的零頭-兩萬多塊,一樣買得到龍潭的地,而且買到很好的住家環境,不是很雜亂的環境,為什麼不買呢? 不動產講一個價格的空間觀念,價格上去的空間大,還是下來的空間大,當台北一坪來到一百萬,上去的空間小,下來的空間就大了,龍潭渴望園區土地上去的空間大,下去已經沒有空間了,農地都要一坪一萬多塊了,所以應該在龍潭郊區買一個圓夢的地方,這樣的機會難得,賣完就沒了,不應該買透天的。 問:談到龍潭這樣一個實現夢想的渴望園區,最近另一個話題是很多上班族都希望能夠提早退休,上班族該如何圓自己退休之後的居家生活夢? 答:退休圓夢是要付出代價的,假設今天有個空地,能讓自己過自給自足的生活,當然是最好的,因此要提早規劃,但要注意的是不要買農業地、山坡地,要買建地,而且是已經整理好的,才不會要自己花很多錢,投資應該要這樣來思考才是,不能太不切實際,且居住地點仍以交通方便、離市區較近的為佳。 問:基本上退休生活要圓夢,要考慮到許多重要因素,所以找一個已經規劃好、建設好的地方,直接可以蓋地上物是最重要的,否則把退休金花光可能都不夠。 答:二十幾年的專業告訴我,像龍潭渴望園區這塊地是很便宜的,好東西是專業可以看出來的,它是一個蒙塵的珍珠,值得去參與競標,買來投資放三年,等到2008年市價翻一倍,又不一樣了;採取競標是要有誘因的,跟投標不太一樣,現場可以隨時改價,民眾可以試著5月20日去競標現場觀摩看看。 問:退休後的圓夢生活,自行要提早計劃,現在高鐵快完成,在台北市房價高漲的狀況下,高鐵的通車是否會打破城鄉的區隔,帶來台灣的一日生活圈呢? 答:目前高鐵尚未通車,房價就已經炒高,價格炒高沒關係,只要生活圈與城市品質差不多,是可以接受的。一般人買房地產,考量「食、衣、住、行、育、樂」,高鐵的交通花費很高,光是房價便宜沒有用。例如:在台北捷運建造前,木柵一坪住宅約20多萬,經過十年漲到現在一坪約30多萬,但高鐵交通成本比捷運還要貴,如要成為一日生活圈,都還需要一段時間來蘊釀。 問:你會鼓勵台北市民搬到往外縣市住嗎? 答:當台北房價一坪漲到100萬的時候,沒有能力購買台北房子的居民,早應該外移,不建議搬到楊梅新屋,因為交通也不方便,可考慮鄰近台北市的汐止,之前汐止常淹水,現在河川整治過後已經不淹水,房價也可能從一坪10萬多漲到12~13萬,再來是基隆,也比新屋楊梅來得近,房價也都在一坪個位數左右。 問:您原本不太看好今年的房地產,那現在呢? 答:去年不看好是因為突然購買房地產的人數變多,再過一兩年都要交屋,建商之前狂推豪宅,小套房較少,後來紛紛推出小套房以穩住房價,因為利率還在低檔,房價下跌空間有限,我當時的陳述並不代表看空市場,我說任何利空就是買點,但不要追高,投資獲利才會好;目前房地產會在高檔盤整,暫時也跌不下來,主要是因為利率還在低檔,未來只要利率一拉高,投資客就會把房子丟出來,所以現在想買房子的人要戒急用忍。



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