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2007/12/17

景氣差,倒店率升 店面售價跌

買氣差,倒店率升 店面售價跌(2007.12.07聯合新聞)

物價上漲,消費力減弱,許多店家業績不佳,無法承擔高額租金而關門大吉,台北地區許多商圈店面空置率明顯提高,成交行情也下跌。

根據永慶房仲集團統計,大台北地區店面平均成交價格在今年第二季達每坪78.4萬元,之後開始下滑;今年十月每坪平均成交單價降到74.4萬元

北市跌回年初原點

台北市店面行情前三季緩步上升,從第一季每坪單價80.3萬元一路爬到第三季的94.7萬元,但到十月跌到每坪82.3萬元,幾乎回到年初原點。

台北縣則是從今年第一季起就一路下滑,從年初每坪單價56.8萬元,跌到今年十月份的,只剩下43.6萬元。

一級戰區 依然搶手

雖然成交行情下跌,永慶房仲集團店面事業部經理李元鳳表示,交易量只比去年同期減少一成,從店面節稅及保值角度來看,還是有人願意進場投資,仍能支撐住大台北地區的店面行情。

房仲業者指出,物價漲不停,消費力減弱,店家獲利降低,高額的店面租金讓小本生意吃不消,退租率明顯攀升。

儘管其他商圈空置率提高,但台北市商業區一級戰區忠孝復興商圈平均每坪成交單價仍在300萬元到400萬元之間,租金也居高不下,只要有店面空出,馬上就有人接手,經常出現「前手未搬空,後人已進門」的狀況。

租金漲 小店家關門

但能投資進駐忠孝復興商圈,通常都是資金雄厚、具有一定經濟實力的業者,不是小店家可以匹敵。住商不動產台北頂好店陳成政店長指出,雖然忠孝復興商圈店面空置率下降,但店面汰換變得頻繁,許多連鎖品牌進駐,用租金優勢擊退沒有知名度的小店家。

大型品牌百貨聚集的信義商圈,吸引大量人潮,但民眾消費預算縮水,連帶壓縮到附近小店家生存。

住商不動產台北世貿店副理林沛慈表示,信義區向來在通化街一帶店面較為熱絡,但今年租金喊漲,也讓許多挺不住的商家紛紛求去。

沒有捷運 天母轉淡

從92年SARS之後,店面市場交易持續熱絡,店面每轉手一次就翻漲,行情一路飆高,投資人為了維持一定投報率,不願降低租金,但今年以來物價上漲,景氣沒有好轉,承租店家營收無法支撐高額租金,讓許多店家乾脆結束營業。

根據住商不動產企劃研究室統計,除了忠孝復興商圈空置率下降,從去年的6%到8%之間,減少到今年的3%,台北市其他商圈空置率都是持平或增加。

屬於一級商圈的士林,空置率比去年多了3個百分點,提高為8%,二級商圈中的內湖、民生、天母地區空置率更是突破了一成。

其中以天母最不樂觀,由於沒有捷運,無法帶來外地人潮,顯得封閉,加上當地許多店面租給銀行,三點半銀行下班後人潮也就散去,光是天母東、西路上,就有超過20家的店面空置,空置率高達兩成,比去年的12%多了將近一倍。

除此之外,房仲業者指出,天母地區以往有許多住戶是外商公司高階主管,但隨著景氣不如以往,外商被派駐移往大陸等地,人數減少,消費力降低,也是造成天母逐漸沒落的原因之一。

李元鳳指出,過去三年投資者高度期待大陸觀光客來台,拉高了店面行情,但兩岸政策遲遲沒有進展,導致今年下半年店面市場重新盤整,明年大選過後,如果兩岸政策轉為明朗,店面市場交易仍可以恢復熱絡。

20坪店面 分4間出租賺更多

店面業主不願降低報酬率,租金漲到超出房客負擔,房東與房客彼此拉鋸,但如果只見舊人走,不見新人來,店面閒置空蕩蕩不划算。

房仲業者建議,可以藉由店面分割出租創造更高的績效,增加租金。

如果一間20坪的店面每坪租金3000元,切成四個小店面後,每間店面如果租到16000元,就會增加房租收益。

公館和忠孝復興商圈處處都是切割店面,分租給服飾店、飾品店或一些小玩意,顧客性質類似的店家聚集,還可以為彼此拉攏更多消費者。

公館捷運站出口的店面,今年八月以將近每坪640萬元高價成交,不到8坪的室內空間又分割成三個店面,每月租金收入超過36萬元。信義房屋不動產研究室主任蘇啟榮指出,畢竟小坪數店面租金較低,較容易負擔。

除了分割店面,也可以分割時段。像是早上租給早餐店,下午之後賣滷味,輪流承租店面,不但能夠提高收益,作更有效的利用,也可以減輕房客的租金壓力。

如果真的租不出去,就得認真考慮降低租金,總比閒置來的好;租金必須隨著承租房客的經營種類和租期長短彈性調整,以每坪12000 元租給珠寶業一年,和每坪10000元租給便利商店三年,必須判斷風險,租金水準並不是一成不變。



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