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2018/02/26

可以鬆一口氣了? 房仲:新北市交屋潮應已結束


2018-02-23 08:09:12經濟日報 記者游智文╱即時報導
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淡海新市鎮。記者游智文/攝影
淡海新市鎮。記者游智文/攝影
 

 

 

房仲統計開工數量分析指出,新北市交屋潮應已結束,接下來新落成的房屋數量將會減少;台北市從開工量來看,近年推案供給和需求大致呈現平衡狀況。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,市場不少人用建照核發量推算供給量,但根據內政部統計,自2010年至2017年,八年來全國核發住宅建照雖達81萬戶,平均一年10萬戶,但開工戶數僅約64萬戶,平均一年僅8萬戶,二者相差約兩成。

曾敬德表示,這表示有不少建案請了建照、政府核發後,可能因為基地面積增加、建築設計變更,或是大環境景氣等因素,並未開工。由於建照核發領取後加上展延,需在九個月內開工,否則建照就形同失效,換言之,有兩成建照是無效供給。

曾敬德表示,建照申請核發量可看出建商信心,一般來說,除了政策因素,如容獎管制、雨遮不登記等,正常情況下,建商多是對銷售有信心才會申請建照,但如果只用建照量來看市場供給量,就會高估;以開工量來看供給,相對貼近市場,雖然建商仍會因景氣因素拖慢工期,但多數建案會在開工後兩、三年內完工,成為市場新供給。

根據內政部的資料, 近八年建案開工高峰出現在2014年,全年達10.5萬戶,當年也是房市景氣的高峰轉折點,近年低點則是2016年,僅6.9萬戶, 較2014年減少約三成五。

去年則是回升一成到7.6萬戶,研判與雨遮登記制度改變以及景氣觸底回穩有關。

以六都開工數量來看,推案量最穩定的區域是房價最高的台北市,連續四年的房屋開工數量都在5,000餘戶,主要原因還是因為台北市可開發的土地有限,近年推出的重劃區數量稀少,景氣好壞雖然仍有影響,但缺乏可開發的土地影響更為顯著。

 

近年全國住宅開工與建照量。
近年全國住宅開工與建照量。
 
新北市近年有許多重劃區供給,2014年是市場推案最熱絡的時間,住宅開工量達2.5萬戶,景氣反轉後,快速量縮,現在一年開工數量僅約2014年當時的一半。

 

曾敬德表示,以開工數量推估,新北市交屋高峰應落在2016~2017年,接下來新落成的房屋數量將會呈現減少的狀況。

同樣新推案量縮整理的還有桃園市和高雄市,比較特別的則是台中市,2017年的開工數量反而高於2014年,與新北、桃園與高雄的新推案進入量縮調整期差異甚大,顯見當地開發商對於台中房市仍是相當期待。

曾敬德表示,房市景氣轉折後,一手市場扮演了價格領導角色,有些個案打出讓利牌搶市,對於周邊房價有明顯比價效應,不過價格影響還是跟區域供給分布有關,如台北市仍是新推案量供給和需求較平衡的市場,但到了其他區域的重劃區,新推案間就面臨價格競爭的問題。

 

近年六都住宅開工數量。
近年六都住宅開工數量。


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