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2015/12/28

新制倒數...房市回歸自住需求


2015-12-27 11:46:20 經濟日報 記者郭及天/台北報導

 

明年初將正式上路的房地合一稅,將大幅改變國內房市的交易型態與結構,近二個月雖然市場出現趕舊制輕稅末班車、加上傳統年底購屋旺季的「小陽春」。房地產業者認為,明年起房市交易將回歸完全自住需求型態,投資套利幾無空間,而奢侈稅同步落日解禁所釋出的大量供給,成為房

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明年初將正式上路的房地合一稅,將大幅改變國內房市的交易型態與結構,近二個月雖然市場出現趕舊制輕稅末班車、加上傳統年底購屋旺季的「小陽春」。房地產業者認為,明年起房市交易將回歸完全自住需求型態,投資套利幾無空間,而奢侈稅同步落日解禁所釋出的大量供給,成為房價最大的壓力來源。

房仲業者觀察,近月來房市成屋交易有微幅回溫,業績普遍有回升,主要因為近來有購屋需求的剛性買盤,因明年實施房地合一稅而進場購屋,以避免新購房屋未來出售時被課較重的稅賦,不過數量仍有限,本來業界預期的輕稅購屋期並未大幅發酵。

仲介公會全聯會理事長林正雄指出,房地合一稅改從去年提出來,就對房市產生殺傷力,今年6月初迅速修法通過,不但沒有所謂的利空出盡,反而衝擊更大,買盤更形觀望,最近兩個月雖然市場出現趕舊制輕稅的末班車效應,但還是讓全年交易量跌到僅約27萬件。

預估今年台北市全年交易量約2.7萬件,新北市不及5萬件,雙北市將創下史上最低的交易量。林正雄表示,今年前10月全台建物買賣移轉為22.1萬件,較去年同期減少16.8%,年底前在輕稅舊制末班車激勵之下,加上建商有感降價、投資客在「稅、費、息」壓力之下調降底價,第4季起遞延買氣開始發使得新成屋大量過戶、中古屋交易加速,預計12月交易量會優於前11個月單月交易量。

不動產業者指出,市場仍對房地合一稅有不少誤解,認為其納入土地獲利課稅要繳稅賦就一定比較重。事實上,其稅制精神是「有賺才課」,比起即將落日的奢侈稅無論賺賠,只要非自用的短期持有即課重稅,房地合一算是較輕的稅,對自住逾6年的屋主來說,還有400萬元的免稅額,如果房價呈現盤整或下跌趨勢不變,幾乎難以課到房產交易所得稅,未來短期持有、以不動產作為套利行為幾乎絕跡。

房仲業者觀察,年底這段時間大台北的交易主流產品,以公寓及中低總價產品銷售速度較快。公寓順銷主要因為其土地持分大,現在進場比明年進場更易達到省稅效果;而中低總價產品,與價格修正幅大較大的產品,仍為主前市場主流,較易獲自用購屋者認同。

不過,值得注意的是,過去二年來投資客介入的產品,因明年奢侈稅退場後,平轉或小賠退場的案件將出籠,加上過去預售推案未售完銷的餘屋進入完工階段,以及成屋屋主感受賣壓沉重而加速調節資產,三股新增供給都會持續放大,將會加深房價下修壓力。

 

北三都今年各月買賣移轉件數資料來源:內政部統計月報

 


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