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2015/06/27

麥當勞易主大蝴蝶效應 台灣房地産到頂了嗎?


2015-06-26 16:47:19 聯合新聞網 吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮

麥當勞大中華區總裁專程來台舉行閉門會議,宣告麥當勞將撤場易主,轉為特許經營,麥當勞在台31年投資將從此畫上句點!旗下近350間的直營店將另尋買主(進行特許讓售),這筆價值至少超過百億的交易,震撼業界也震撼台灣。台灣麥當勞三十年由興而衰,細心研究其原因有三:

(一)麥當勞全球市場表現不如預期,包括本地巿場持續萎縮,不得不選擇放棄低成長的市場,包括台灣的飽和市場。

(二)中式速食侵蝕西式速食市場是事實,証明消費者行為改變的力量,從焦點法則看企業突圍的方法有二:1/維持原有成本,增加營業收入,2/維持原有收入,降低營運成本。麥當勞應該是選擇後者,將經營權易主,回收現金並降低營運成本轉戰成長型地區市場。

(三)麥當勞擁有多處都會蛋黃區包括台北館前路丶台中中港路等房地產雄厚資產,而台灣房地產景氣循環正面臨到頂的時間點,應該是麥當勞考慮見好就收的好時機。

中大坪數商店房價是否到頂,租金是否到頂?

在此敏感時刻,房地產是否到頂,就因為美國麥當勞的退場,引起眾説紛紜。台北館前店與台中中港路店都是將近三十年的購置資産,台中增值十幾倍,台北館前店增值近十倍。但縱觀台灣傳統市場,一方面因景氣因素影響營收,一方面因高價商品消費者往百貨公司聚集,平價商品往大賣場一次購足,低價商品被網購通路侵蝕,傳統門市商店能存活的只剩下餐飲連鎖丶銀行丶或三C商品連鎖。

問題是餐飲連鎖需要大坪數空間,又需要在熱門的精華地段,在房租高漲的狀況下,經營者越來越承受不了高租金成本的壓力,可以大膽預測,麥當勞會是大蝴蝶效應,尤其是網絡盛行時代,連銀行都在縮減不必要的大坪數營業門市,部份轉移到樓面與網路交易市場。影響所及,中大坪數商場租金下跌資產縮水應該是指日可待。

傳統商圈的沒落,最明顯的例子是天母商圈,二十五年前筆者分別在天母西路與忠誠路最繁華商圈駐點,天母西路小小二十坪店面租金二十五萬元,前後十五年租金付出近五千萬,公司還會賺錢,二十五年後的今天,同樣地點租金只剩一半,租客還要賠錢。

在金融海嘯前筆者承租忠誠路高島屋斜對面一樓及二樓合計不到六十坪空間,月租三十二萬,五年間租金近兩千萬,景氣不佳,房東仍然不願降租,等原店撤場後,到現在足足空蕩閒置兩年,降價也仍然無法出租。就算是當今台北最繁華的忠孝東路的大坪數商店大都承受不了高租金的壓力紛紛易主,能存活的大都是大品牌,不論盈虧只是策略性的插旗作用。

麥當勞的大蝴蝶效應,將觸動房地產景氣循環是否到頂的省思

網路O2O(Online 2 Offline)虛擬與實體共構行銷時代來臨,消費行為由店鋪轉向無店鋪網路,當房地產的技術循環到頂時,加上傳統商店景氣不佳,商店的租金跟著到頂,中大坪數的商店將面臨資產縮水與租金調降的威脅,麥當勞的大蝴蝶效應將襲捲整個連鎖商店,觸動房地產是否到頂的省思!

 


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