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2015/02/24

建商推案定調 鎖定小宅外環區


2015-02-23 01:19:59 經濟日報 記者 陳美玲

房地產近幾年在政策調整下,市場回歸自住買盤。建商表示,在少子化下,今年預售、新成屋推案主流將以二、三房產品,區域部分為符合自住客預算精打細算下,區域勢必鎖定大台北外圍,包括基隆、鶯歌、淡水、林口,以及桃園等,成為建商推案重區。

房地產市場回歸自住買盤。建商表示,今年預售、新成屋推案主流將鎖定大台北外圍,包括基隆、鶯歌、淡水、林口,以及桃園等。 圖/本報系資料庫

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建商指出,在政府政策抑制投資買盤下,未來房地產投資將不若以往可以短期進出、賺差價,取而代之的是以至少五年、十年以上的長期持有,才有機會賺到房市增值財。在房地產投資轉變下,建商推案地區也出現不小的改變。

以今年來看,大台北地區房價在每坪單價20多萬元的地區,將會吸引自住客。

基隆鶯歌成熱點

包括基隆、鶯歌,將是建商新興推案地區,其他如淡水、林口,以及桃園中路、經國重劃區等,也是今年重點推案區。

以基隆來說,目前房價僅1字頭的基隆成為新興推案戰火區,包括遠雄、國揚、興富發旗下潤隆、甲山林、麗寶機構等至少五大建商搶進插旗,區域內推案量至少600億元以上。

重劃完成的鶯歌鳳鳴重劃區,未來區域內有捷運、台鐵的交通加持,只要區域推案價在二字頭,相對於新北市其他地區來說,價格相當有競爭力。

另外,新北市鶯歌地區也是今年建商首度推案的新興重劃區。建商表示,鶯歌鳳鳴重劃區去年已完成重劃,包括寶佳、新潤、三發、海悅、國鉅等中大型建商早已先行卡位,以區域競爭力來看,鳳鳴重劃區可經由鶯桃路銜接桃園市,車程僅約十多分鐘,可以說是桃園購屋客進入新北市門牌的第一個入口。

建商指出,未來鳳鳴重劃區內還有捷運、台鐵的交通加持,只要區域推案價在二字頭,相對於新北市其他地區來說,價格相當有競爭力,是首購族買得起的重劃區,預計年後329檔期將由上市公司三發地產推出的「三發宏韻」鳴槍起跑。

選優質標的下手

住商不動產副總劉明哲指出,在目前市場下,由於房地合一政策的不確定性高,因此產生了相對較大的議價空間,不過投資上應該相對保守,進場仍須步步為營,若沒有優質標的寧可懷抱現金。

在投資策略上,除了建設和利多話題外,區域房價是否穩定、利多是否落實、與個案條件將會是重點,因此,若以區域來看,大台北外環如林口、桃園等地,在機場捷運線通車話題下,存在房價打底的力道。

這波多頭市場中,不少話題滿滿的重劃區在繁華落盡後,反而可以看出真價值,不過由於生活機能未臻健全,進場時除考慮價格外,也要注意周邊是否仍有空地將廣建新屋,產生排擠效應。

採三不對策 避免踩到地雷

針對目前房地產市場仍陷入多空交戰的態勢,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒,投資人得抱持「三不」對策,包括不碰不確定的重大建設、不和政府已確定的政策對作,以及不買不熟悉的標的,才不會踩到房地產地雷。

首先,不碰不確定的重大建設周邊。徐佳馨說,九合一大選後,民眾會發現重大建設通常有開工不等於施工、施工也不等於完工等風險,尤其在當前房地產氛圍下,在未確定的重大建設附近購屋,往往會大幅提高不確定風險,建議投資人對這類標的應該審慎以對。

其次,不和政府已確定政策對作。徐佳馨分析,例如政策已針對大坪數、去年7月之後交屋的新房子調高每坪房屋標準單價,由於持有稅大幅提高,加上大坪數銀行貸款不容易,若非自用,或是取得成本夠低、抑或是口袋真的很深,挑戰這類產品可能讓自己陷入進退兩難的絕境。



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