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2015/02/24

專家論市/上半年...自住客進場好時機


2015-02-23 02:04:10 經濟日報 王福漲(21世紀不動產董事長)

台灣房市經過約十年房價走揚的多頭,自去年下半年起,國內房市交易狀況呈停滯狀態,房仲業者有起有落,今年台灣房市能否復甦是全民關注的一大問題。我認為,政府全面打房的具體效果雖然在去年尚未出現明顯效果,不過,今年將會開始反映在房價修正幅度上,尤其今年下半年進入總統大選活動,接下來政府是否還會出手打房,還需要再觀察,不過可以確定的是,去年至今累積下來的延遞性買盤將在今年釋出,市場將全面轉由買方主導。

根據21世紀不動產進行今年度民眾購屋意向大調查統計,關於影響今年房市的因素,民眾認為首要原因為明年總統大選。事實上,自去年九合一大選結束後,台灣政治大變天,百里侯上任,由台北市長柯文哲領頭,多項房產政策變革快速推動,有人歡喜有人憂,而總統大選對房市的影響,將會從今年下半年度開始醞釀發酵,房市也將再次受到巨大的考驗。

其次,尚未上路前就討論的沸沸揚揚的壓力鍋蓋「房地合一課稅」。經幾番波折,稅制改革有機會在明年如期實施,從近期財政部提交行政院的拍板版本來看,房地合一對於營利事業及個人出售房產,持有二年以上者,將採取輕稅、訂定為17%。

而針對持有未滿二年以上者出售,將實行差別稅率課稅制,稅率至少20%以上,甚至可能達到30%。另外,政府為降低對自住客的衝擊,只要自用住宅出售價格低於4,000萬元,即可免稅,整體房地合一稅制改革的方向朝向「重打炒房,自住緩輕」原則。

我認為,從奢侈稅到充滿變數的房地合一課稅,都是政府為了抑制高房價炒作的稅制大改革,在房地合一課稅尚未真正實施與定案前,其實都是給操控台灣房市價格的短線投資族群一個警惕、兼打預防針,最終目的是希望台灣房價得以平衡。也就是說,民眾購屋要有一個認知,就是短進短出賺房屋利差的時代已經結束,要靠炒房獲利是不太可能的事情了。

另一方面,調查顯示,台灣民眾今年最理想的都會區購屋地點,台中市以生活機能優渥,房價適中,獲得最受青睞的第一名,新北市則以鄰近台北市,成為想在北部置產民眾的選擇。此外,從買賣移轉棟數上也顯示,今年1月全台買賣移轉棟數,六都平均月減17%,而台中房市表現一直為六都中最穩定的資優生,月減僅10%,新北市月減17%,衰退力度都較小。

反而近期剛剛升格的桃園市,只有9%的民眾認為是最佳的購屋地點,今年1月買賣移轉棟數出現月減23%,顯示出桃園雖然有升格、房市紅利等優勢,但卻因航空城面臨暫緩開發,讓區域的游資可能轉向其他都會區。

在政府政策的主導下,除了購屋客的買房決策出現轉變外,房仲業者今年也會持續受到許多挑戰,在此時空背景轉換下,我認為,今年賣方釋出物件的意願增大,房子議價空間也會加大,全台房價可望出現逐步下修。

整體來說,我認為今年上半年度是自住客最佳進場時機,在年前購屋潮及329檔期帶動,以及投資客欲脫手之際,正是自住買方議價最好的時點,只要買方自備款充足,未來每個月的還款能力足夠,在自我經濟能力許可之下,今年取得物美價廉的資產比以往任何一個時刻的可能性都高。(記者陳美玲整理)



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