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2013/12/29

張欣民:2015房市泡沫破滅?


【經濟日報╱張欣民】

最近不論國內國外主流財經媒體,都關注到房地產泡沫化的議題,像是美國CNBC新聞以及台灣經濟日報等,而且幾家金融研究機構不約而同,將泡沫破滅的時間點都指向2015年,末日博士羅比尼也警告,全球有18個國家或地區正出現房市泡沫跡象。

房市泡沫化在近幾年已經是個老掉牙的問題,且已變成一個類似狼來了的問題,到底是房市泡沫會破掉?還是專家學者的眼鏡先跌破?時間很快就可以證明。

大家都知道近幾年來各國的量化寬鬆(QE),已造成世界各地都是低利及資金亂竄的局面,這不只引發台灣房地產持續上漲,世界各主要城市的房價也都漲勢驚人,導致抗議高房價聲浪不斷出現,各地政府也因而不得不祭出大同小異的打炒房措施,但是打壓的力道宛如杯水車薪,房價越打卻越漲越高,更讓人擔心所謂的房市泡沫越吹越大,到時泡沫破掉之時整體連鎖效應會更驚人!

因此有識之士、專家學者早就提出警告或大膽預測房市泡沫化的時間點,像是大陸的獨立經濟學家謝國忠數度預測中國房市泡沫破滅;台灣的張金鶚教授幾年前就勸人不要買房子,因為房價即將破盤;另外像剛拿到諾貝爾經濟學獎的席勒也提出警告;最近巴克萊(Barclays Plc)更預測,2015年底前香港整體房價恐會下滑30%;國內的台經院也指出,2015年台灣房價將是反轉的關鍵時刻。

彷彿一幅世界末日即將來到的景象,但是為什麼到現在這波房市景氣周期這麼久了,房市還是沒有破滅,倒是學者專家的眼鏡已經跌破一地,這其中最大的錯誤,是拿過去的經驗套用到現在的景氣上面,但是現在的景氣環境跟過去已大相逕庭,如果不做修正,再多的眼鏡也不夠破。

就拿學者專家最喜歡講的幾個房市泡沫化指標來看,房價所得比也就是所謂的購屋痛苦指數,台灣老早就超過合理的五至六倍,而且還年年創新高,不是說所得沒有增加、所得追不上房價漲幅?但是房價所得比不斷創新高,還是吸引一堆人在買房子,最主要是平均所得的觀念看不出市場上資金的動能強弱,以及民眾購屋的心理面。

另一個是指標是房價租金比,這個指標台灣在國際排名是敬陪末座,也就是說,以租金來養房子時間最久,但為什麼這麼低的誘因還是阻擋不了買屋的意願呢!主要是利率也太低了,加上這幾年來房價的漲幅都頗大,放個幾年賣掉都有不錯的價差可賺,當然吸引保守買家的青睞。

空屋率也是學者們拿來判斷房市是否泡沫化的重要指標,只是國內空屋率以行政院主計處的調查早就破表,空屋量更是達到156萬戶的驚人數字,但是最近營建署卻告訴我們空屋沒有這麼多,只有86.3萬戶,這不只是讓學者的擔心變成多慮,更讓市場放下戒心,認為空屋並不如想像中嚴重。

事實上,從上述的指標來看,比照過去歷史經驗,台灣房市早就泡沫破滅掉了,而且應該要破好幾次了,到目前來看反而是學者的眼鏡跌破一地,所以現在要做預測的人都比較聰明了,將時間押後到2015年,這一兩年的市場變壞的機率高,變好的機率低,或許學者就要猜中囉!因為從來沒有一個市場只有漲沒有跌的,只要持續押寶空方總有一天會猜中的!

(作者是天時地利不動產顧問公司總經理)



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