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2013/11/29

林建甫:土地不當利用 從嚴管理


【經濟日報╱林建甫】

近兩年來,農地、工業用地商品化,或在其上蓋住宅,甚至豪宅的現象,層出不窮。為什麼會造成這種亂象?是立法不周延?又或是執法不嚴?該如何解決?

農地的商品化,歷經多次農發條例修法後,配上兩年前奢侈稅的建地替代效果,助長農村炒地皮風氣,環台北周邊農地被愈炒愈高,打從五楊高架、機場捷運及桃園航空城等重大建設議題發酵前,沿線及周邊農地全都跟著水漲船高,甚至還有在短短一年間,就被轉手五、六次的農地,價格連番漲,從一坪不到1萬元的水準,翻到現在10萬元也買不起。

過去單坪價格在1萬元上下的淡水、八里一帶,去年平均價格已達4萬元,今年更開出超過6萬元的行情。當農地開始以坪計價,不斷墊高土地價格,對於有心務農的小農,無異是難以跨越的障礙。

工業用地蓋豪宅,也令人難過。建商之所以產品設定都不照都市計畫規範走,遊走法令邊緣,甚至違法將工業用地轉蓋住宅,根本因素在於住宅、豪宅比商辦、工廠價格更高也較易出售。令人氣憤的是,工業住宅還能比照一般住宅申請自用住宅稅率。

對此,政府不能視而不見。這裡並非主張農民就不能住好屋、享受田園造景,而是太多假農民利用農發條例模糊的規定空間,蓋出上百坪豪華農舍別墅,與傳統的每一層樓面積僅約20至30坪的真農舍有明顯不同。每年光農地沒有農用這一類的假農舍,被稅捐處開罰補繳地價稅的就有三萬多件,推測目前全台假農民買農地蓋農舍數量必定驚人。宜蘭農地到處出現豪華農舍,甚至成為地方特色。對此,建議針對建坪超過50坪或60坪以上農舍從嚴審查,確認屋主或使用人確實以務農為主要工作,農地是否農用,否則加重課徵房屋稅、地價稅與營業稅,甚至予以逃漏稅罰款。

目前工業區土地變更為住宅,回饋的代金是依據公告現值加四成計算,現值通常低於市價,讓廠商有暴利可賺。唯有改變回饋方式不再方便繳錢了事,或提高代金計算基準,才能杜絕漏洞,促使工業土地不再被犧牲或濫用。至於已興建的工業住宅,應排除適用自用住宅稅率,並進行全面普查,請警察局派員陪同到該區住宅內察看,若確認違法使用,則依法罰6萬至30萬元,並令恢復原狀,嚴重者可斷水斷電、強制拆除。

現在「非都市土地」、依法不得建築之土地及農業發展條例規定的「農業用地」,均不屬《特種貨物及勞務稅條例》之課徵對象,就算二年內移轉也不會被課徵奢侈稅,許多縣市的非都市土地或農地,因此被作為炒作標的,也促成了「素地」轉手賣出,或用以興建工業住宅或豪華農舍。亡羊補牢,現在奢侈稅修法應慎重加以納入考量。

土地使用分區攸關國家的產業定位、發展策略乃至周邊政策配套,若放任工業用地蓋住宅或農地違法使用和稀泥,甚至企圖就地合法,都市計畫精神將蕩然無存。政府若有心落實「農業永續發展」、「促進農地合理利用」,就要設法趕快修訂農業發展條例,遏止假農民買農地蓋假農舍,尤其是大坪數、豪華的假農舍更應該遏止。政府也應訂定嚴厲的管理規則,針對長期持有、不開發的工業區土地,趕緊恢復課徵「空地稅」及「照價收買」,甚至嚴格訂定幾年不開工就收回的規定。同時,取消或提高工業區土地變更的回饋代金,不容許廠商任意變更使用。

(作者是台大經濟系教授、國政會財金組召集人林建甫)



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