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2013/10/31

財經觀點/面對可能升息隱憂 應試算自身房貸承受力


【聯合報╱景文科大財金系副教授章定煊】

過去許多單位或媒體都以「所得房價比」說明台灣的高房價,而且通常用不吃不喝多少年,才能買得起一間房子來形容。然而,在這最近十年以來,台灣房價節節攀升,所得卻在低檔盤旋,所得房價比指數迅速惡化,台灣房市卻是越打越熱。所以,拿所得房價比來衡量房價高低是有不足之處。

也就是,沒有人真的是「不吃不喝多少年」來買房子,多數民眾以銀行貸款來支付大部分的房價。10年來,央行公告的購屋貸款利率,由4.5%降到了2%,民眾就是利用銀行的低利率與寬鬆的放款成數,硬是跨越了購屋的門檻,彌補了所得的不足。

2%的購屋利率扣除通貨膨脹率1.93%(以民國101年消費者物價指數為準)後,購屋貸款的實質利率接近於0,等於是向銀行借錢不用利息。無怪許多民眾極盡全力,要向銀行大借其錢購屋;對銀行而言,有著超額準備與業績的壓力,對於有擔保品的房屋貸款能忍著不放款嗎?

此時,房地產未來走勢研判中,大家經常忽略的房貸負擔比就扮演的重要的角色。目前該項指標中,反映出一個非常嚴峻的事實,即使目前利率如此之低,然而台灣的貸款負擔率還是急速惡化中。台灣家戶的所得中,越來越大的比例是要用來支付房屋貸款。

大家可以想見的到,這個貸款負擔壓力,中低所得家戶所承受的壓力遠較高所得家庭來得嚴重。一旦,升息開始啟動,房貸壓力將壓垮許多的貸款戶,進而崩潰有高泡沫疑慮的一些地區的房市。所以,央行彭總裁10月2日在立法院答詢時一番提醒注意利息風險的談話,立即引起房市一陣涼意,升息隱憂真的觸動到了台灣房價最敏感的神經。

雖然,彭總裁後來澄清央行並沒有立即要升息,但是從金融市場研判,目前利率真的達到了谷底,想要再降,可能性與空間都非常的有限。相反的,如果美國QE慢慢退場,過度寬鬆的資金慢慢退去;或是國內通膨繼續升高,央行必須要維持實質利率,都可能讓利率緩步推升。



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