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2013/05/28

三大法則!輕鬆盤算合理好房價


買賣雙方要評估房價是否合理,除實價揭露價格可參考,亦可善用三大方法評估。
買賣雙方要評估房價是否合理,除實價揭露價格可參考,亦可善用三大方法評估。
新聞摘要
  • 能力評估法、市價比較法、租金報酬率還原法
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】雖然內政部已經提供了完整的成交揭露資訊,但是由於屬於落後指標,民眾還是得自行參考數據進行判斷,至於買方如何判斷區域的合理價位,賣方又該如何訂定一個不後悔的開價,東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示, 可用自我能力評估、市價比較與租金報酬還原等三種方式盤算房價是否合理。

黃淑苓表示,三種方法為:
一、能力評估法
雖然大家都喜歡住在市中心,但市中心的房價卻不見得每個人都喜歡,所以買房時必須量力而為,評估自身的購屋能力,再選擇適合的地點置產,這樣才是聰明的作法。目前市中心房價漲幅較高,想要買屋不僅花費時間,而且也可能付出更多的成本;距離市中心週邊的區塊反而比較有成交的可能,市中心要價1、2千萬的不動產,在週邊區域可能只需要1/3價。因此像剛入社會的年輕人,在資金部位尚未建立較高水位時,其實可以從週邊的第二、三線的區段來找房子,等待未來累積足夠的經濟基礎,或者結婚後以「夫妻同心、齊力斷金」的模式來找房,此時就可以朝向更趨近於市中心的地點尋覓房屋了!

二、市價比較法
不動產估價的領域中有許多專業的估價模式,但這些都得透過計算或訪查而得的專業技巧,一般最適合民眾使用、而且最簡便的方式,往往就是透過「知己知彼」的方法,從而判斷出區域行情,找出合理的不動產價位。
 
黃淑苓指出,最常用的「市價比較法」,就是選擇多個相同區段、類似的產品來相互比較。比方說先找出與比較標的鄰近區域且類似屋齡的物件,再篩選出建材品質、生活條件機能、臨路大小趨近的產品,接著再跟比較標的相互比較價格。需要留意的是,條件差異甚大的物件,往往較不具參考價值,例如拿社區型大樓跟一般4層樓公寓相比,就較不具參考價值。

三、租金報酬率還原法
這個方法是利用租金價格,回推原本的房價。首先必須要取得租金價格,這方面的資訊,在資訊化的今天很容易取得,其次是設定報酬率,以住家來說,可以設定為2.5%~3%。
 
舉例來說,假設查得35坪的大樓物件每月租金為22,000元,那麼就將該租金乘以12換算年租金得264,000元,然後再將年租金分別除以報酬率2.5%及3%,可得1056萬及880萬,這兩組價格則代表該屋的合理房價約介於880~1056萬元之間,黃淑苓副總提醒大家,這樣的算法可能因物件路段、格局、屋齡條件不同而影響租金,而且每位房東設定的投資報酬率及財務條件都不同,這些因素都會影響最後計算的結果,因此最好能盡量調查出類似條件的租金,這樣比較才有意義。 

不管是買方還是賣方,大家都想要追求「合理的房價」,但是房價是否合理,往往沒有人能一言以斷定之,往往覺得房價高得離譜,卻硬是有人買得下手,另一方面,當覺得怎麼會有人賣出破盤的價格,但卻真的有人要這樣賣。黃淑苓表示:「房地產沒有交易所!」房價不像股價,在同一時間購買,大家買的價格都相同,房價很大成交因素在於買賣雙方。

房價怎麼看,只能說能夠被市場認同的價格就是好價格。當期待一個價位,卻總是發現市況超過或低於這個價位,此時可能就是需要調整價格的時候了,買方或許還可以轉移地點選擇,但賣方可能就得再多做功課,改變開價策略了!
 


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