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2013/04/29

莊孟翰:小心投資風險 海外置產宜三思


【聯合報/淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰】

 

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰。 圖/聯合報提供
最近國內資金氾濫,證所稅導致股市不振,政府逐漸加強打房力道,龐大游資無處宣洩,再加上日圓大幅貶值、美國房地產回溫以及開發中國家經濟成長加速等因素,不少民眾在國內房價高漲,投資報酬率愈來愈低的情況下,爭先恐後遠赴海外購屋置產,尤其是在6%至8%高利潤的誘因下,往往忽略了其間潛藏的種種風險。

 

一般而言,投資海外不動產首先應當防範的風險是,是否「賺了房價,賠了匯價」;其次,是否高價購買,建商再把超收的金額以包租方式分期回饋,而以此行銷手法包裝高利潤投資標的;因此,海外不動產購置前即應充分了解當地國情、政治穩定性、外匯管制、匯率變動、房價動態、二手市場與相關稅費等相關細節,慎勿被高利潤矇蔽了投資風險。

按現階段國人最響往的投資國家不外美國、日本、澳洲、馬來西亞等國,雖然美、日目前房價距離歷史高點還有很大一段距離,現在買除了賺價差,最讓國人心動的還是租金投報率高達6%至8%,這起碼比台北市1.57%的投報率,以及1.36%一年期定存利率還要高得多。

雖然有不少人會告訴你,投資前可以先了解一下美國Case-Shiller 20指數,以便了解當前美國房價距離金融海嘯前的2007年最高點尚有3、4成的漲價空間;其次,日本房價距1989年歷史最高點也還有5、6成的增值空間,尤其是在當前日本量化寬鬆政策前提下,房地產增值可期,更何況商用不動產都是5至10年的長期租約,租金毛報酬率約6%至8%,扣除物業管理等成本,淨投報率仍有4.5%至6%,再加上今年日圓大幅貶值,無形中更讓投資者有現買現賺的聯想。

另外,還需注意日本、馬來西亞同樣都不歡迎短線炒作,都會依持有時間差異課徵不同的資本利得稅,例如馬國規定持有5年以上出售免繳資本利得稅;至於日本則規定5年內出售,課徵30%資本利得稅,超過5年則降為15%。

由以上之分析可知,投資之前必須謹守蒐集資料、深入分析,慎勿為投資而投資,以防景氣逆轉而應變不及。



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