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2012/01/31

房市M型化中價房市最難熬


【記者林美芬/特稿】

 

龍年房市在政府干預及經濟局勢未定下,正往兩極化方向前進。高端住宅再創新天價,政府合宜住宅出籠卻可能重挫周遭的平價住宅價格,位在中間階層的住宅,正面臨沈重定位壓力。

 

去年政府出手干預房市,從奢侈稅快速立法,住宅5法急闖立院,整體市場從前年的投資熱、投機熱到去年急速冷凍,1年變化劇烈。在一番打房後,稅務追殺更讓投資客一下子從市場上退潮,代銷商全面撤退,自毀去年市場,建商推案一路後延,整個市場壓力沈重。

 

龍年開展,內外在政治及經濟壓力沒有多大改變,但正在改變市場結構及走勢。

 

台北市在台灣金融及經濟中心的地位確立,房價同步昂首台灣,富人搶進聚集的趨勢更為明顯,頂級豪宅價格普遍在180萬元/坪以上,連穩居名宅首位的仁愛路「帝寶」法拍1坪都超越200萬元;開春之後,信義計劃區豪宅更有300萬元1坪的個案釋出,鎖定的都是跨國企業富豪。

 

這些高端住宅銷售情況,將成為頂級房市的指標,也是富人是否進入台灣置產的觀察重點。

 

平價住宅交易清淡

 

在天秤另一端的是平價住宅,離開台北市,就有大量的平價住宅,在前年開始,這些平價住宅交易熱絡,價格上揚,但在政府強烈干預後,去年市場交易清淡。

 

政府從選前就急速推出合宜住宅,意圖平抑房價,目前已完成相關行政程序的個案在板橋浮洲合宜住宅、林口A7合宜住宅,兩個區域可望推出8000多戶合宜住宅,在政府規劃中,另有淡水的合宜住宅,預定全部會釋出約1萬戶以上的合宜住宅。

 

這波合宜住宅釋出,根據業界人士的觀察,對於同區域平價住宅的價格破壞將非常劇烈,林口目前房價(新成屋及預售)邁入20萬元/坪,但合宜住宅就在捷運站邊,只要15萬元/坪,跟同樣捷運站邊住宅價格相比,更是只有二分之以下的價格,為搶客戶,業界擔心因比價效應、加上供應量已大,可能全面重挫平價市場。

 

不過,這一部分也有樂觀者認為,在通膨壓力之下,近來平價房市交易還是相當平順,顯示置產客及一部分首購族積極邁向置屋脫貧的方向,即使合宜住宅釋出,只能影響的是該案周遭房價,對大部分的平價市場並沒有多少影響。

 

讓業者最憂慮的是,介於頂級豪宅與平價住宅中間的中產階級都會區房價,這些房價從每坪70-160萬元,既非頂級豪宅,又非平價住宅,要找頂級富豪不容易,又不能輕易降價求售,形成定位銷售上的沈重壓力。如何突破可能膠著的市況,成為房市中另一個新課題。

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