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2011/12/30

鄉林:2012房市「先蹲後跳」Q1到谷底


 

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】受到歐債風暴、政府打房及總統大選在即等不確定因素干擾,台灣地區2011年第四季推案量持續走低,預估全台只有1565.4億元,回到次級房貸風暴影響下2008年第三季水平,全年度五都推案量成長2.1%,台灣其它縣市推案量成長0.8%。鄉林不動產研究室展望2012年,受景氣不佳加上政策打房利空等議題影響下,預期房市將「先蹲後跳」,第一季推案量恐再下探低點,前半年觀望氣氛濃厚,壓抑累積的購屋和推案能量,將在下半年回歸市場面,預期房價仍有支撐。

鄉林不動產研究室根據各地建商公會市調資料進行統計指出,台灣地區2011年預售推案自第二季後明顯緊縮,年全年推案5. 97萬餘戶、僅比去年的5.92萬餘戶增加0.8%,戶數幾乎是持平零成長,但因土地價格推升,全年推案金額達8,615億元,仍較去年的8,031億元小幅成長7.3%,其中推案量集中在五都,顯見五都升格為房市帶來利多,使得在打房政策下,建商仍看好長期發展,推案量仍維持在一定水平之上。

五都升格後的第一年因遇總統大選以政策壓抑房市表現,又加上歐美債務危機、雪上加霜,升格行情意外落空,整體推案量金額只較前一年微幅成長3.5%,戶數則成長2.1%。鄉林集團董事長賴正鎰指出,升格未造成房市利多並不正常,應屬於民眾「信心危機」,但台灣已有多次經驗,從第一次1999年的921地震、再到第二次2003年的SARS風暴、第三次的2008雷曼兄弟引起的全球金融海嘯,及現在第四波的歐美債信風波等四大危機,四次經驗應驗了台灣一句俗語:『一、二、三、四,驚著沒代誌!』到最後一定是「關關難過、關關過!」飽受壓抑的五都,房市仍會在適當時機點反彈。

總括2011整體房市表現最為亮眼屬南台灣的高雄市,全年推案戶數較去年增加四成以上、總銷金額更增加63.5%,平均房價創新高,主因在於合併升格後的高雄市因腹地大、公共建設多,整體地價帶動房價效應與自住型買盤支撐下出現落後補漲現象,其中高雄農十六特區最為熱門;而在中台灣部分,房市則是持平穩定,科博綠園道和台中港路一帶房價最具上漲支撐性,每坪可望站穩40萬元。
 

 

從統計數字中還發現,新北市和桃園縣是2011年北台灣推案的重點區域,儘管受景氣影響推案戶數明顯減少,但總銷金額卻出現增多的情況,主因是大坪數豪宅或是透天建案需求增多、加上換屋族群出現使然;而向來穩坐房市龍頭的台北市,今年推案僅達去年的半數,主因則是建地日益稀有、土地和房價居高不下,未來在總價不變之情況下,小坪數之建案將蔚為主流。

另外,因五都升格後推案比重佔全台七成以上,而台北市土地取得有限難以再創高量和高價總銷,推案力道有明顯轉移至外圍之新北市和桃園縣之趨勢,尤其機場捷運線通車之後,將連接桃園、新北市和台北市,桃園縣的推案金額就大增33%,新北市也有22.8%的成長幅度,吸納了台北市所減少推案量,顯見交通動線將有效疏解台北市擁擠的住宅品質,生活圈也將逐漸往外移動。

鄉林不動產研究室統計指出,這一波房市自SARS後的2003、2004年回春以來,受2008年全球金融海嘯影響,在2009年Q1以578.5億(如圖一)創下近年最低量後,開始逐漸走揚,在2011年預估全台還可能超過上兆推案金額,第二季上沖到2,508.5億的近幾年來最高點,但接踵而來的美債風暴、奢侈稅打房及實價登錄、預售履約新制還有無薪假等負面衝擊,推案金額迅速下滑到第四季僅剩1,565.4.億元, 建商也順勢將推案時間往後延,以時間換取空間,預估在總統大選後,少了非經濟因素干擾,遞延的推案將陸續推出,二月過後會有第一波大型建商推案高峰期。

賴正鎰指出,2011年上半年因為房市熱絡,加上五都升格、二岸直航、和ECFA實行、以及兩岸簽署投保協定等預期諸多利多因素,核發建照的數量也從2008年的低點14072件7萬戶,一路增加到99年的23501件8萬多戶,100年預計會超過21000件9萬戶,這些新增建案預估在這一、二年內需要慢慢去化完成,累積的推案能量預期會在第三季後推出。

2012年的情勢,賴正鎰認為短期內不會太好,因為打房的浪頭正湧上岸,已經先趕跑了一群投資客,不景氣、無薪假又讓購屋者信心鬆動,全台房仲更是拉警報,預期明年上、下半年心情會像雲霄飛車,前半年將面臨房市「高低對抗」等待心理期,包括「民眾信心低、房市推案量低、買賣成交低」但又遇上「建築成本高、地價頻創新高、稅收也將調高」,形成買賣雙方之間的心理戰。

由於反映市場資金供需的貨幣總計數M2上升,M1B年增率下降,顯示市場流動資金趨緊,央行可能會以降息活絡資金,鼓勵投資、消費,有助於房市。賴正鎰表示,他預估房市最慢在第三季一定會有一波大爆發,一來購屋需求仍在,壓抑的買氣大反彈,再者市場回歸基本面,預估明年推案量仍然可以達到往年平均值7000億的正常買氣。

 


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