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2011/11/29

沉默的12月 預售房市將悄然無聲


【MyGoNews 林承志/台北報導】2011年房地產景氣,可說是「旺季不旺」的代表年,第二季買氣被奢侈稅緊緊掐住而無力續攻堅,第四季國際股災降臨,買氣更是急凍,買方觀望意味濃厚,平均來人量及成交,較上月又減少了近3成;但是供給量方面卻頗為積極,北投、林口及汐止分別有指標大案進場,拉升供給量指標的分數。11月住展風向球總分42分,較十月小增2分,維持黃藍燈。

住展房屋網總監陳韻如表示,基本上11月並沒有太多新訊息,許多利多與利空因素,都是延續第四季的消息,只是這些因素在11月又更惡化了一些,導致民眾的觀望心態益加明顯。

例如,歐債問題沒有令人振奮的新進度,前債未清之下,反而有新的歐盟國家危機山雨欲來;台灣選舉議題也是繞圈子打轉,不過兩黨候選人民調比例接近,增加不少緊張氣氛;天氣也是另一項影響因素,11月多雨,更加影響民眾出門看屋意願。

因此整體來看,市場買氣又比上個月更低迷,平均看屋組數較上月又縮減了25%,平均成交戶數又減少了30%,看屋組數算是2011年新低,成交戶數則和奢侈稅期間一樣少,冷清的市況,多數建商將等到年後再進場推案。

供給量則是11月住展風向球分數的最大支撐點,預售屋推案量達657億,新成屋推案戶數1865戶,皆與今年7月時相當,數字雖然亮麗,但是抽絲剝繭來看,整體景氣卻沒有這麼樂觀。


預售屋推案高度集中在汐止、林口北投及竹北,其中汐止光是一個廠辦案,案量便達300億;林口也是一個大坪數高總價換屋案,案量便達60億,北投52億推案量中,其中立功街的工業用地案,訴求中低總價,推案量便佔了42億。可見11月的預售屋新案,不但集中在少數區域,而且是集中在極少數個案。

新成屋也是類似的狀況,主要推案區域集中在林口及桃竹地區,11月新成屋總推案戶數達1,865戶,林口便佔了558戶,新竹市290戶,桃園縣720戶。可見供給量的增加僅是少數區域的特殊現象,整體市場並非建商對景氣具有信心而進場推案。

至於,議價率的分數也有提高,主要是因為部分區域的新案,開案價格較原先預期來得低,像是北投區及萬華區,新案價格已不再以創新高為訴求,回歸基本面的行情,更能容易得到區域客的認同。

11月的媒體廣告量減少很多,較之10月縮減了35%,因為市場僅靠指標大案在支撐,而多數指標案皆採先進駐後銷售的方式,目前大多為潛銷階段,因此媒體量尚未大量釋出,才會造成廣告量整體縮減35%。

陳韻如說,接下來的12月,進入大選的最後倒數階段,吸睛效果達到最高峰,勢必排擠其他行業的行銷活動,盡量避開選舉造勢,可預期,2011年年底最末1個月房市必然是沉默的,大案按兵不動先做潛銷,也是一種且戰且走的戰略,現在的市場買方多以區域客為主,採深耕區域的行銷方式,說不定比大打報紙廣告還有效。

示意圖





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