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2011/10/31

4觀點 房市仍具成長實力





撰文者:徐一鳴

編按:達一廣告創意總監徐一鳴,擅長觀察細微的社會現象,領先預判未來潮流,他運用對趨勢的精準研判,表現廣告創意,在閱聽人心中留下深刻印象,為客戶創造倍數價值,並因此獲獎無數,而這股異常敏銳的嗅覺,也被他運用在投資上,其房地產投資術,總能領先市場,本期受《Smart智富》月刊之邀,闡述他如何觀察房市、如何解讀數據,期能俾益讀者。

近期我在不同媒體,發表對台灣房地產前景的看法,得到諸多專家、讀者的肯定與賜教,在此一併感謝。

把想法形諸文字的好處,在於黑是黑、白是白,均可受公評,對於前幾篇文章所引發的一些爭論點,我將在本文中進一步分析,讓讀者能了解,為什麼在此市場混沌之際,我還是持續看好台北與台灣部分地區的房市,並鼓勵大家可以放心地在此時買屋自住。

觀點1:專家若真看空,早該將房子出脫

市場部分地產專家,近期大力看空,甚至喊出台北房價應下跌3成,我先不評論這是否合理,只從一個簡單邏輯來釐清:如果你的房子是自住,但預期房價未來將下跌,你可能賣、也可能不賣,但若你是投資,既然房價要下跌3成,而不是3%,你會不會賣?就像你很肯定的知道手中持有的股票,未來23年一定會跌價,那麼不管這檔股票有多「績優」,我相信你一定會賣,如果你選擇不賣,一定是認為:這股票或許不會跌,甚至會漲更高!

低買高賣的投資邏輯

房子的道理,跟股票又有什麼不同?眾所皆知,奢侈稅立法通過後,財政部在執行上,將所謂的自用住宅,是採「一生一屋」來從嚴認定,土地所有權人整戶只能有一處自用住宅,不管是登記在自己、配偶或未成年直系親屬的名下,都是以一處為限。

因此,名下有超過一間的不動產者,在政府認定上,就屬於投資行為,而非自用住宅。既然確實有投資行為,在「低買高賣」的基本投資邏輯下,早該賣出其他房子,而非繼續持有!

觀點2:將不動產視為投資財,國民才易富起來

知名的地產專家張金鶚主張台灣的房地產是「消費財」,我的意見是,若張教授能成功地推廣房地產是「消費財」的觀念,那麼台灣人極可能愈來愈窮,根本沒辦法從1990年房地產泡沫崩盤走出來。這個議題,我們可以輕鬆地從日本得到教訓,根本不必在台灣做無謂的實驗,來得到痛苦的答案。

我們可以輕易看出,日本人把房地產看成跟汽車一樣是「耐久消費財」,這使得建築完成後,土地價格若沒有增值的話,其總價值(土地加建物)會迅速滑落!加上住宅幾乎是家家戶戶最大宗的消費,因此,住宅的價格沒辦法被累積,而是快速地消失,那就難怪日本人富不起來,經濟長期低迷了。

日本將產視為消費財 導致經濟長期低迷

從圖3我們可以看出日本房屋的折價趨勢,日本新成屋在第1年就折價7%,亦即日本人投入住宅的財富,每年就這樣先蒸發掉7%,除非日本住宅的土地價值增長幅度,快過建築物折舊的速度,日本房價根本漲不起來!

在這種惡性循環下,只要土地價格漲不起來,當建築物被視為會持續折舊的「消費財」,難怪日本房價始終漲不起來!持續下跌,其實只是反映日本對住宅的傳統觀念而已,不論日本政府如何製造通膨,也無法幫忙日本人修補資產負債表的虧損,日本當然走不出經濟低潮!

國內很多人拿日本房市持續下跌做為看空房市的依據,其實這裡面有很大的誤解!

相對地,台灣、美國、英國、甚至中國大陸等,均把不動產視為「投資財」,而願意不斷地在住宅上投入資金去維護或改善,使得這筆人生的最大支出,之後變成可以累積的財富,國民才容易富有起來,就算過程中有大幅度修正,最終都可以漲回來!

若照張教授所言,台灣人將不動產視為消費財,而無法累積財富,那張教授退休時,只能死守著不斷被通膨侵蝕的退休金與存款,老年生活頓失依靠,那就真的是國家對不起他了。

既然外國人與大陸人都認同房地產屬於可累積財富的「投資財」,那麼,當外資與陸資有自用需求時,當然也願意在台灣購置房地產,而不只是租用而已,當陸資與外資競相購買台灣房地產時,房價自然會繼續走揚,大多數擁房民眾的財富也得以增長。

觀點3:台灣房市是陸資前進國際的跳板

目前常見的另一個爭論是:「ECFA實施後,陸資是否會進軍台灣房地產市場?」持反對看法者認為,這只是虛幻的口號與一廂情願的「自我感覺良好」。

事實上,隨著開放陸客自由行後,陸資派人來台進行經貿考察與洽商合作,都變得極為便利,不再像以往要經過層層審查,這大幅促進陸資來台投資的意願。對陸資而言,他們會想來台投資,當然不是著眼於台灣相對很小的市場,而是先在台灣練兵,並利用台灣多年來累積的經驗與人才,做為前進國際市場的準備。

知名的大陸奇瑞汽車,已將台灣視為全球布局的一環,並將在台灣生產奇瑞車款,就近供貨中國東南沿海市場,並還要以台灣為基地,走出國門,開拓外銷。北京萬通地產斥資10億人民幣,在台灣興建大型度假豪宅,鎖定金字塔頂端的大陸富人與全球華人市場,正式進軍台灣觀光休閒度假產業。香港最大房地產商中原地產,進軍台灣市場則著眼於「台灣房價基期低」與「看好ECFA,台灣房市還有很大的增值空間。」這說明大陸與香港房地產商已嗅到商機,搶先卡位,並不只是想像出來的陸客商機。

ECFA簽訂之後,愈來愈多國際企業將台灣視為轉進中國的跳板,中國企業也將台灣視為轉進世界的跳板,而更多外資與陸資企業人員來台常駐後,為了滿足上述原因帶來的人的基本居住需求下,對中長期的台北房價,將可帶來極大拉抬效果!

ECFA帶來經濟效應 明後年將有實質感受

說中長期而非眼前,我是有所本的,不要忘記,香港在2003年開放陸客自由行後,直到2007年,才開始出現陸客大批到香港置產,更何況,台灣是有限制陸客來台人數的。

有些專家看不到台北房市日趨國際化的趨勢,引用大量「過去」的統計數字,誤導社會大眾說台北沒有國際化的可能,事實上,隨台灣成為轉進中國的前哨站、或中國成為台灣的腹地後,台灣房價哪可能因為奢侈稅而原地踏步呢(奢侈稅其實是變相加稅)?

ECFA2010年起才生效,外資需要時間來考察與評估投資,更何況,按照協定內容來看,台灣出口到大陸的優惠關稅,要3年後才會完全降至零。也就是說,ECFA的效應是逐漸擴大,到了明後年,台灣人會更實質感受到ECFA所帶來的經濟效益。

依據高力國際近期所發布的2011年第2季季報來看,台北市辦公室空置率降至9.96%,是8年來空置首度降至個位數(難怪我公司旁邊辦公室空了幾年,最近全租出去了),也擺脫2004年以來12%15%的空置率水準,預估年底可降至8%

空置率下降,除了說明台灣的經濟成長動力,正逐漸愈來愈旺盛以外,租金水準也可望在下半年開始明顯上揚。

觀點4:租金是落後指標,無法推估趨勢

談到租金,有些看空房市的意見以為,根據租金水準來看,支撐不了台北當前的房價,事實上,包括張教授自己也曾說過,租金是落後指標,但他卻以落後指標的租金,來推估台北房價的走勢,這不是又是以過去來推估未來嗎?

用租金與房價比 依舊無法觀察房市趨勢

以股票來比喻,租金可以類推成企業的每股盈餘,但我們光只是用每股盈餘去乘上特定倍數(即本益比)還是無法推算出合理股價,否則,在股市中就不會出現高本益比個股、與低本益比個股了。

在某些情況下,景氣循環股在本益比低時,反而可能是股價高點。具體來說,當企業的獲利持續衰退下,就算今年低本益比,但明年卻可能變成高本益比。例如,今年股價100元,EPS10元,本益比10倍,但如果明年EPS只剩5元,而股價不變還是100元,則本益比變成20倍,所以現在的低本益比反而是賣點!

當然,實際上,市場會透過營收成長率等領先指標,來預期未來趨勢,股價將率先反映未來獲利狀況,在獲利尚未明顯衰退下,股價卻先跌至50元,本益比仍是10倍。因此,光只是觀察本益比倍數,確實是沒辦法預測趨勢的,同理,用租金與房價比也是難以觀察房市趨勢的。

經濟成長潛力大 民眾購屋力也會普遍提升

換言之,當大家預期台灣經濟會變差,在租金降無可降之下,房價會率先反映這個變差的預期,等到租金報酬率變高時,落入張教授所說的合理範圍內,台北房市反而可能是相對高點,這就是為什麼張教授曾說過租金是落後指標的原因了。

相反地,台灣的經濟成長率在ECFA的助力下,極有可能成為亞洲四小龍的領先者,依據這個領先指標來推估,台灣經濟確實有可能受惠於ECFA的拉抬,使得大家的收入增加了,租客也有能力承擔更高的租金時,租金報酬率,自然會慢慢趕上房價上漲率,使得租金與房價比有可能落入張教授所認為的合理範圍,在大家購屋能力也普遍提升下,房價要大跌,可能嗎?

既然大家都預期台灣的經濟成長率即將相對快速成長,那為什麼我們不能視台灣為高成長個股,而享有較高的本益比呢?以過去的數據來看趨勢,若選中落後指標,而非領先指標,預測當然會失準!

本文最後,我要再從選舉觀點來看,為什麼高房價是民怨之首,但真正願意看到房價暴跌的人恐怕沒幾個,因為每個人總希望別人的房價暴跌,自己的房子能維持在高價上(你願意看到自己名下的住宅暴跌35成?),以便能夠輕鬆換到更大更好的住宅。

在台灣,名下擁有房產的人數,遠高過名下沒房產的人,因此如果真的把房價打下來,搞不好民怨會更高!

在這種情況下,執政黨只會把住房政策放在提供低廉的社會住宅或現代住宅,並讓居住者,能在1小時通勤時間內,往返居住與工作地點,而不是使勁全力把房價打下來!



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