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2011/10/29

2011年9月亞洲10城市物業動態


【MyGoNews 林承志/台北報導】戴德梁行發布2011年9月亞洲主要城市物業市場動態,包括香港、北京、上海等中國主要城市因受到政策影響,房市表現如中國其他主要城市一般呈現低迷市況。至於,亞洲開發中國家則是生氣蓬勃,特別是東南亞越南、印尼、馬來西亞等地,商用不動產前景持續看好。

北京

北京市住房和城鄉建設委員會於9月5日就《京版拆遷條例》三個配套文件徵求社會各界意見。條例規定因國有土地上房屋被徵收而造成停業損失,被徵收人可獲一定補償,用住宅房屋從事生產經營活動的被徵收人亦可獲一次性補償。補償價格由房地產價格評估機構來估算,而被徵收人可協商選定拆遷評估機構。

香港

在9月6日舉行的政府賣地,開價低欲營造拍賣氣氛,但三幅地中規模最大的將軍澳第66A區限呎地皮,只能以低於市場估值下限的31.2億港元成交,反映發展商對後市的態度轉為保守。該地塊住宅樓面不多於72萬平方呎,限建960至1,010伙,市場估值介乎33.3億至43.6億港元。同日拍賣的元朗洪水橋丹桂村限量住宅用地則反應較佳,共吸引8家發展商參與競投,最後以符合市場預期的3.61億港元成交,每呎樓面價約2,997港元。第三幅拍賣的是西貢白石窩新村路與清水灣道交界地,以1.215億港元拍出,為市場預期的中下限價格。

香港金融管理局於9月21日發表的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》指出,2011年上半年,由於住宅物業價格增長較收入快,置業負擔能力進一步轉差。據金管局的內部估算,6月的收入槓桿比率(一般50平方米單位的按揭供款與私人住宅住戶的家庭入息中位數之間的比率)達到53%,而6個月前(即2010年12月)則為51%。同期,住宅物業價格與收入比率(一般50平方米單位的平均價格與私人住宅住戶的一年家庭入息中位數之間的比率)亦從11.3升至11.9。在2011年上半年,按揭貸款繼續迅速增長:於6月底,未償還按揭貸款較去年6月上升16%,較今年3月底亦上升3.5%。然而報告指出,隨著香港政府及金管局推出更多穩定樓市措施,加上全球經濟前景欠明朗,影響物業投資氣氛,住宅物業市場於近期呈現轉弱跡象。

上海

上海首個世博園區後續開發項目,位於浦東世博園區中心B06地塊的世博酒店群於9月17日開土動工。項目包括兩家五星級酒店和兩家精品主題酒店,總建築面積超過27萬平方米,由上海世博發展集團投資興建,總投資人民幣35億元,預計於2015年第2季度竣工,建成後將成為中國大陸首個集住宿、商業、餐飲、交通等綜合功能為一體的城市酒店群項目。

胡志明市

越南8月份的消費物價指數按月增長只有0.93%,屬本年最低的按月升幅,也是年內首次出現該指數按月升幅不足1%的月份,反映政府在推行連串收緊信貸的政策後,通脹升幅已見緩和。市場分析指最新的消費物價指數走勢,顯示利率與通脹率有望於年內回落。越南央行最近的措施改善了銀行的流動性,讓銀行可以放出更多流動資金貸款。

越南總理阮晋勇於9月底在河內一個政府會議上表示,越南政府本年內將貫切遏抑通脹、穩定經濟發展和保障民生福利這三個堅持。他重申政府必須維持嚴謹的金融政策,在8月份的消費物價指數出現下調後,越南央行已指示商業銀行減息;政府亦會密切注視匯率變化,以免市場匯價出重大波動。阮晋勇又指示央行認真處理呆壞帳,特別是涉及房地產的呆壞帳問題。

雅加達

韓國零售巨頭樂天瑪特超市(Lotte Mart)將於本年內在雅加達增設4間新店,以配合其公司於2018年前在全球開設1,000家分店的計劃。雅加達的4間新店將是1間批發賣場和3間零售商店。按照樂天瑪特的擴充計劃,其700家海外店中,有100家將會設於印尼,另有500家設於中國、30家在越南、70家在印度。目前在中國有85家樂天瑪特超市,在印度則有兩家。

印尼建設規劃署宣布,政府與民營企業合作計劃中有17項基建工程將進行招標,這批工程包括中爪哇省的燃煤發電廠、中加里曼丹省的煤礦鐵路、東爪哇省和南蘇拉威西省的食水處理廠,以及雅加達的4條收費道路,總值約110億美元。

吉隆坡

即將於2012年10月全面完工的吉隆坡第二國際機場(KLIA2),將取代現有的廉航客運大樓(LCCT),成為馬來西亞廉價航空的新樞紐。KLIA2將擁有一條全長300米、連接機場客運主樓至衞星樓的空中行人天橋,以及一座面積達7萬平方米的購物商場。這兩項創舉不僅改寫大馬紀錄,也刷新亞洲紀錄,成為亞洲廉航機場中擁有最長空中行人天橋及最大綜合商場的機場。相比LCCT跟吉隆坡國際機場主要航站相隔11公里,從KLIA2至主要航站僅為1.5公里,大大節省了旅客穿梭的時間。

2011年4月才開業的雪蘭莪州市郊商場CITTA,最近於市場放售。商場由德國房地產基金SEB Asset Management擁有7成業權,餘下3成業權由馬來西亞發展商Puncakdana Group擁有,據報商場的放售意向價格介乎每呎700至800令吉。CITTA為一個露天商場,目前已租出4成舖面,整個商場的可租賃淨面積達到424,467平方呎,計及放售價格可高達3.4億令吉。若商場於本年內售出,有望成為今年馬來西亞第十宗大型商舖物業交易。

首爾

據一份國際調查顯示,首爾明洞以每年每平方米60.81萬韓圓的商舖租金,成為全球最貴舖租的第九位,首位則是美國紐約的第五大道。今年明洞的舖租較去年微升0.6%,主要基於韓國經濟復甦和零售業銷貨額上升所致。分析指今年韓國零售業銷貨總額將較去年增長5.7%至211萬億韓圓,是銷貨額首次突破200萬億韓圓大關。

目前首爾共有140家酒店,提供共24,000個房間。當地政府預計,鑑於來自中國及日本的旅客數目正在穩步增長,明年到訪首爾的旅客數目將會超越1,000萬人次,有可能出現27,000個酒店房間短缺的情況。當局亦仔細研究旅客的配套發展,其中最重要的是為經濟旅遊的旅客提供充足的中價住宿。自從當局於本年5月放寬建築工程規例後,首爾全市現已有32個酒店項目正在施工,而把市中心地區的樓宇改建成酒店,可快速增加酒店的供應。

新加坡

環球經濟轉差及樓市泡沫憂慮令近月星洲樓市降溫,但執行共管公寓(Executive Condominiums,簡稱EC)仍然銷情不錯。購買EC須符合新加坡建屋局的若干規定,而其設施、居住環境都可以跟私人共管公寓相媲美,在價錢上卻更便宜。星政府於1996年星洲樓價高峰期時,為幫助那些已超過了建屋局購買新組屋的條件,又遠未達到富有人士的能力的中產階級,才推出了EC這類住宅項目。現有市場分析指,假如私人组屋(DBSS)銷情穩定,政府或考慮取消EC這種單位,以免兩種房屋的對象重疊。

雖然近年星洲樓盤處處可見中國買家的身影,但過去十多年一直鍾情於購買新加坡物業的印尼人,在今天仍然是星洲市場的主力,在外國買家首三位中穩佔一席。據新加坡城市重建局數字顯示,去年購買150萬新加坡元以上住宅物業的外國人中,有1,706名是印尼買家(包括已取得星洲永久居留權人士),購買500萬新加坡元以上的外國人中,印尼買家更成為大多數,佔98人。

東京

東京江東區兩個物流物業最近由外資購入,售後繼續原有的物流業務經營。物業位臵接近東京市中心,交通便利。買方於本年5月購入Sapporo啤酒廠租用的物業,亦於4月購入東京首都圈內一幅大規模的物流用地,是次購入江東區物流物業後仍會繼續收購行動。

三菱商事瑞銀地產股份有限公司旗下的日本零售商業基金投資法人(JRF)於9月至10月期間購入12個物業,位處日本多個城市,總金額為460億日圓。JRF表示,是項收購行動令其物業組合的規模大增,亦有助提高組合的收益。該12個物業分布於東京、大阪、名古屋及長崎等地,類別包括大型商場、遊戲店、婚禮會館及運動中心等。

曼谷

泰國發展商Raimon Land Plc的研究報告指出,雖然曼谷市中心的住宅供應將出現過剩,但本年上半年間曼谷樓市仍錄得不錯的銷量。市中心於上半年間共有5,295個單位推出,當中47%已售出;期間共有2,264個單位落成,計及去年落成的單位,總供應達到3,852個單位。未來3年曼谷市內61個住宅項目將推出共16,730個單位,其中逾6成現已開售。

泰國發展商預期當買家消化了新政府的政策消息後,於本年第4季度將重燃入市熱情,住宅銷量將較第3季度為佳。雖然新政府尚未履行其競選承諾,讓首次置業者在首5年的按揭供款免繳利息,但發展商普遍預期準買家經過第3季度的觀望後,將於第4季度付諸行動。泰國《國家報》調查顯示,泰國發展商在年底前推出的住宅單位將介乎25,000至30,000個,總值約750億至900億泰銖。




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