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2011/10/29

農地農舍政策 規劃鄉村住宅解燃眉


2011年 10月29日

【詹誌銘╱綜合報導】2000年《農業發展條例》大幅修法,讓不具農民身分者,也可加入農地買賣行列,開啟台灣農地近10年爭議,除了集村農舍規劃於特定農業區,更多個體戶農舍變身度假別墅,即便日前傳出內政部有意將農舍單層總面積,從100坪縮減至50坪,但在不改變原有不得超過高度10.5公尺(約3層樓)情況,農舍問題還是無解。

政治大學第三部門研究中心暨地政學系教授徐世榮指出,限縮坪數只能算是技術管理的手段,150坪的建築總面積,要蓋出一個豪華農舍,依舊相當足夠,「台灣目前有4000多個鄉村區,但真正在鄉村生活的人,就像台灣政府對農地政策的重視,實在少得可憐。」民進黨副總統候選人蘇嘉全引來農地不農用的爭戰,雖說是違法事實,但根本仍在於主管機關農委會未明定相關標準,更不用說事後的農用複查。

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農發條例10年爭議多

台灣農舍與農地問題,其實在當初《農發條例》修法之際就可預見,農地持有者只要0.25公頃(約756坪)大小的農地,就能切割移轉,與過去5公頃的門檻相比,實在低了太多,加上興建農舍者不須具備農民身分,讓農地買賣變得更容易。
正因為農舍政策的規劃不完全,且現行對農舍與農地買賣幾乎不課稅,包含房屋稅、土地增值稅、遺產稅、贈與稅等稅收,買賣農舍變成有錢人避稅的合法手段,也才會導致宜蘭、苗栗出現大量的台北、新竹富豪,選擇這些地方興建奢華農舍,除了可做為度假第二屋,也能省下不動產的持有成本。

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認定標準模糊漏洞大

蘇嘉全引發的爭議除了違法擴建農舍面積,更在於農地農用的立法初衷,根據《農業用地興建農舍辦法》第6條之規定,「申請興建農舍之該宗農業用地,扣除興建農舍土地面積後,供農業生產使用部分應為完整區塊,且其面積不得低於該宗農業用地面積90%。」至於什麼是農業生產使用,則看各地方政府自行認定。
記者分別向宜蘭縣、桃園縣、新竹縣政府農務單位詢問「農地農用認定標準」,宜蘭縣、桃園縣均以「一切以農委會規定」回答,宜蘭縣政府農務科更直接表明,標準需現場認定,無法正確交代評定條件為何。僅新竹縣政府農業處清楚界定,農用標準在於農業生產,景觀作物並不列入,不過生產內容物須因地制宜,例如花卉在彰化田尾可清楚認定為「農用」,但在其他地方卻不容易通過。
台灣農舍管理制度的鬆散,除了莫衷一是的標準,更誇張的是中央主管機關與地方政府對於農舍數量統計的離譜差異,以宜蘭縣2006年農舍使照核發數量為例,內政部營建署在網站公告的數據僅76件,宜蘭縣政府統計的使照核發數卻高達586件,兩者相差510件,突顯中央政府單位在農舍管理,與地方實際計算,有多大落差,也難怪處處可見奢華農舍,中央機關卻得要到5年後的今天,才知道事態嚴重。

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中央地方管理皆鬆散

台灣農村陣線發言人蔡培慧分析,不可否認,台灣有許多人想搬到鄉村,一圓鄉居樂退夢,但若農地買賣還是這樣毫無標準的開放,對於台灣農地逐年大幅減少的窘境,並無任何幫助。政府當務之急應該是訂定「鄉村住宅」相關法規,「就像都市有都市住宅相關法規,農村建地的鄉村住宅若能統一規劃,除了可滿足大量城市人口欲外移的需求,也能解決現在農舍幾乎都不課稅的不公平稅制。」
台北大學不動產與城鄉環境學系副教授廖本全則表示,農地問題不單在於農舍濫建的簡單表象,背後反映的是台灣農地減少,勢必影響台灣糧食自給率,國際石油價格與天然災害導致糧食供應短缺的問題,只會日益嚴重。「政府單位不該只是在房子怎麼蓋的地方著墨,卻忽略《農發條例》的根本問題。」
廖本全認為,台灣現在正面臨大量戰後嬰兒潮的退休問題,農舍本身並無過錯,而是使用人為不當所致,如果社會達成共識,建立一個住宅型態的農舍社區,用合理、有效的方法建立機制,原本凋零的農村發展,或許可因退休族群的進入,承接農村、農用,讓大眾重新正視農業價值。

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看準《農發條例》漏洞,宜蘭出現許多先蓋起小農舍、著拿擴建建照的「狗籠」,待拿到建照後,馬上改建豪宅轉賣獲利。莊宗達攝

專家意見

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採土地儲備制避炒作

蔡培慧 台灣農村陣線發言人
農舍問題其實一直都在,只是因為蘇嘉全的政治鬥爭才浮上檯面。現今農舍最大爭議在於,農地農用的政策初衷無法落實,主管機關對於農用的定義規範不明確。農舍在某種程度是可開放,但政府必須搭配鄉村住宅計劃,讓空間、土地都有限制,才不會淪入有心人士的炒作。此外,倘若現今有這麼多民眾要投入農居生活,政府可嘗試以土地儲備制,透過交換零碎土地租出,使土地集中,方便租賃人士使用。

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廢除不宜農法留生機

徐世榮 政大第三部門研究中心主任
政府對於農舍問題,不能只想以技術面手段解決,根本問題在於農舍買賣在2000年開放後,豪墅與農舍間的界定,含糊不清,農地農用的標準從未被徹底執行複檢,倘若政府真如此支持農業,2000年《農發條例》就不應該通過,如今事已至此,無論怎麼補救都難見成效,不如大刀闊斧直接廢除法令,或許還能為台灣農地留下一線生機。

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住宅型農舍解套良方

廖本全 台北大學不動產與城鄉環境學系副教授
農舍爭議此刻可說是最大高潮,但內政部與農委會卻沒有善用良機,徹底改變農舍的不合理,10年來,台灣農地在科技業、工業等發展下,一直都是最弱勢、最被犧牲的角色,如何找出農民的需求,達成社會共識,期盼政府趕緊想方法。相對而言,住宅型農舍似乎是較好的解套方式,為移入鄉村的人建構好的生活習慣,由政府直接出面,總比開發商來得有效。

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政策不確定市場觀望

莊智清 住商不動產羅東興東店店東
今年7月《農業用地與興建農舍辦法》修正草案出爐後,宜蘭的農地買賣就轉趨緩步,直接買賣農舍的情況反而熱絡,但在蘇嘉全農舍爭議發酵後,無論農地、農舍的詢問度,瞬間掉了3成。面對政府政策充滿不確定性,只能不斷提醒客戶增建速度要提前進行,興建計劃要趕快著手。不過,或許是買賣農舍者都是以有錢人居多,目前持有者還是聞風不動居多。



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