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2011/10/04

寫給社區住戶的一封信(一)


 

各位鄰居,大家好!

 自從201111日開始推廣本社區的都市更新以來,到現在已經將近10個月了,這期中我們辦了兩次說明會,一次是都市更新介紹說明會,另一次是中華建經的評估說明會。另外,我們做了兩次都更意願調查,目前只收到51戶所填寫的贊成都更意願表,也許是我們推廣委員推廣都更不到位,沒有讓社區所有的住戶都能瞭解都更的方式,及好處。因此,尚有104戶沒有填寫都更意願表,而我們需要七八成的住戶贊成,才能獲得銀行,建經公司,代理實施者,營造廠等廠商願意和我們簽約,接我們的案子,我們的都更才能繼續進行下去。因此,我們將推廣都更以來,所蒐集到的住戶提出的問題,做詳細的解說,並附上中華建經公司所做的評估資料,好讓所有住戶都能自行研讀判斷,相信會有更多的住戶願意都更的。以下就是本社區各個都更問題的解說:

1.    中華建經所做的初步評估是個平均數據(各樓層及原所屬住宅用地可能不一樣),由於他們是業界數一數二的公司,經驗豐富,所做的評估也是保守可行的,與實際申請的數據,差距不大,將來只會多不會少的機率很大。

2.      中華建經公司將我們社區評估出都更後的坪效係數(一坪土地可以蓋出多少坪可銷售的面積,其比例就稱為坪效)。目前中華建經公司是以都更後的房價70萬一坪來評估,其坪效係數為4.872。將此數字乘以貴住戶房屋所有權狀上之土地坪數,就是將來都更後可分得的坪數(例:4.872X8.3640.73坪)。中華建經是個業界數一數二的負責任的公司,他們評估都是很保守的,也就是說將來實際數字只會多不會少。我們很多人都認為,蓋好後,房價一坪至少80萬以上,坪效係數則為5.196

3.      自辦都更的優點特色,除了開發效益歸全體住戶所有外,就是專業的信託管理制度,所有產權、資金,都由住戶及銀行掌控,有住戶說將來房屋權狀如何處理?就是到時,請住戶到銀行的分行裡和銀行簽下信託約,將權狀交給銀行,銀行會給你合約正本及權狀交付收據,我想這是最安全的處理方式了。更新期間較長,房地產權交付信託可利用信託財產獨立特性,避免部分地主若發生債務問題,致使土地遭查封,影響更新作業之執行。 都更相關資金交付信託,由信託銀行控管信託專戶資金,專款專用於該都更案,財物透明度提高,資金不挪用他案。搭配專業建築經理公司實施營建工程管理,查核營造廠商請款是否符合工程進度,避免工程資金濫用,營造廠倒閉也不會有任何損失。

4.      社區都更有個很複雜的程序,前期需要很多單位作業,而且需要很大金額的費用(請參考中華建經提共的更新作業費用預估),如果叫社區住戶出一筆不少的錢來辦理都更,那幾乎是不可能,因此有『代理實施者』的產生,代理實施者的權利義務如下:

1.代墊前期費用:(所有權人共同負擔)

都更規劃程序費用

估價費用

建築師設計費

請照費用

相關政府規費

2.全案執行都市更新(包括最後的整合作業)

有了代理實施者的作業,我們這些推廣委員就可以退居二線,我們社區的都更幾乎可以說百分之百的成功了,但是先決條件是我們社區住戶必須有八成的住戶填寫都更意願同意表,廠商才願意和我們簽約的。另外,他們也賺了我們31千多萬,所以如果我們社區居民合作的話,這些廠商的費用是可以減少的。

5.      自辦都更還有一個特色,就是估價作業,也花了我們200萬,在都更前做估價確認各個住戶的權利所佔比例,都更後再估房價,然後按比例分配給住戶。這個估價作業是採用3家不動產估價公司的估價,然後由住戶選出一家對我們最有利的估價來。這個作業方式是相當公平的方式,可以讓住戶該你的絕對不會少,不該你的,也不可能多給你。

6.      社區中605巷的道路用地及幾塊畸零地的所有人他們的權益也是完全由這三家估價公司來估的,如果三家估價公司估的差距很大的話,可以由不動產估價工會再估價一次,相信這是相當公平的方式。

7.      我們社區的一樓住戶,都有地下室,他們的權益也是由3家估價公司來估的,所以不是任何人漫天喊價的說了算的。

8.      中華建經公司所做的評估說明如下:

  1.獎勵:實際獎勵值依實際更新範圍及審議核定為準。

  2.費用:為預估值,實際費用依發包價格為準。

  3.分配:暫以各所有權人土地持分面積平均分配,未考慮樓層別、區位別價差。

  4.估價:未來分配方式依政府規定由三家估價師實際估價各所有權人   更新前權利價值比例分配。

  5.坪效:是以更新後70/坪來計算的。

9.      有住戶說台北市政府的老舊公寓更新政策,還沒有一個案子通過,也不知道容積獎勵是否是真有那麼多,所以不願填都更意願調查表。其實,填寫意願表只是表達你在一定的條件下,你願意都更,如果以後無法達到該條件,你就不同意都更,所以兩件事是不相妨礙的,而且都更意願調查表是沒有任何法律效力的,只是意願的表達而已。但是如果你不填,都更就無法進行。現有17案正在審核,隨時會有案子會通過,到時也可做為我們參考。

10.   將來蓋好後,如何選配房子,也是很多人關心的。基本上,是以抽籤的方式,先抽選房順序,如果有相同的選擇,再抽籤一次。到時每個樓層都有不同的房價,好的位置,價格也較高。還有房子的數量也會多出不少,所以選擇很多,應該不用擔心。

11.   目前中華建經所做的評估是地下4層,地上17層,SRC鋼骨結構,以後,我們也可以請建築師改變結構及樓層高度,公設不要高於30%,綠建築,太陽能發電,雨水回收系統等,住戶都可在開會時表決決定。

12.   房子拆了以後,我們就必須住在外地,時間約3年。如果是與建商合建的話,建商會出搬遷費及每月房租補助費,其實是羊毛出在羊身上的事情。我們是自辦都更,將來會將你的房子權利變換成一筆金額,但這筆金額是你舊房子價格的3倍左右。一個月3萬的房租補助,3年下來也不過百來萬,相比之下,微不足道。如果有住戶需要搬遷費及租金補助的話,當你在銀行辦理信託時,順便辦一下借款就好了,利息比照房貸。

13.   還有住戶的房子在別家銀行有房屋貸款,到時照原利息可完全轉貸。

14.   建築經理公司在都更中扮演很重要的角色,他們從開始的評估,申請,簽約,遴選建築師、地政士、估價師,營建管理,審核合約…….,到最後的驗收,都以專業來幫助我們都更。到時,我們社區住戶要開很多會議,決定很多的事情。(未完,請看寫給社區住戶一封信(二))

 



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