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2011/06/27

自由行商機加溫 店面行情走勢大解密


【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅既出,全台投資客退出住宅市場,並看準陸客自由行商機,紛紛轉進店面、商辦等商用不動產市場。根據永慶房屋店面事業部統計,今年第2季成交均價已達137.3萬元/坪,1年內漲32.1%,較金融海嘯的低檔大漲73.8%。

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出,看好陸客自由行商機,台北市店面屋主惜售心態濃厚,加上近期的大型標售案或店面成交價屢破新高,都鞏固屋主心態,未來價格勢必持續走高。

2008年因遭逢金融海嘯衝擊,致使台北市店面第4季行情從歷史高檔98.9萬元/坪,滑落20.1%。惟房市快速復甦,再加上民眾消費信心逐季攀高,店面需求暢旺,而陸客商機倍數成長,激勵行情持續攀高、連11個季度呈現價格成長的趨勢,更從2009年第4季起,連7季創新高價。

鄭朝鶴說明,金融海嘯以來台北市中古屋單價從36.2萬元/坪成長到51.8萬元,漲了43.1%,明顯落後店面漲幅73.8%,主要是因為店面市場反應兩岸開放政策、消費者信心以及大咖置產客的投資預期。目前有幾個跳躍性的變化,將推動店面價格持續衝高。

首先,八大商圈1年內租金調漲至少3成,士林夜市、SOGO、晶華等指標商圈甚至還有高達3~6成飛躍性的成長,顯見屋主投報率已經提高,有機會吸引買方提高購買及出高價的意願。

再者,由於熱門商圈金店面一店難求,許多屋主改以分割或提供2樓以上的空間連通使用,除了可降低承租方的單位租金外,也間接拉抬原來非店面空間的租金水準,創造更豐富的租金收入,加速商圈往巷內或立體方向擴張,再進一步回饋一線金店面的價值。

以最精華的SOGO商圈為例,大型連鎖餐廳、醫美診所開設在非1樓店面,已經蔚為風潮,現在更有精品業者直接以子母店的方式,一方面租用高級地段的小店面爭取曝光,另一方面再租用附近大樓 2樓以上或巷內的大面積空間,進行商品陳列、交易,靈活的空間使用方式可增加經營規模,還有效促進整個商圈租金水準的上揚。

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而南京西路商圈附近的髮廊、餐飲業也循此模式,利用品牌、通路、商圈的加乘效果,前進巷內各大小店面,產生另一種別具風味的特色商圈。鄭朝鶴認為,目前熱門商圈的成長方式是用『乘法效應』,讓整個商圈的總營業面積及租金水準同時跳升,已經跳脫傳統的『加法』擴張方式。

鄭朝鶴表示,香港2003年首先開放廣東省的4個城市申辦「個人遊」,並在1年內擴張到開放全中國32個城市實施,到2007年更延伸到49個城市。政策洞開帶動大陸旅客去年訪港人數達2,268萬人,與去年陸客來台人數僅163萬相較,有將近13倍的差距。台灣的陸客自由行上路,初期僅針對3個城市,每天提供500人的名額,但透過每季的政策檢討,未來開放人數的調整幅度、商機的開拓,相對也會激勵店面市場需求熱況。

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鄭朝鶴分析,根據『香港差餉物業估價署』的統計資料,光政策開放的第1年,2004年最精華的香港島店面成交單價,就從150.6萬元/坪(換算成台幣)大漲到213.1萬元/坪,增幅達41.5%;成交量也是創歷史新高,年增率89%;店面價格從2003年到2011年第1季,整整增加台幣344.9萬元/坪,漲幅達2.29倍之多。

鄭朝鶴強調,這種倍數的成長方式或許不適用於台灣這種商圈多、面積大的商業環境,但透過觀察近期國際精品店頻頻加碼進駐台北市精華商圈,拉抬租金水準的趨勢,以及國內外法人、投資客積極搶佔指標性店面的現象來看,屋主對於租金、價格的預期,相當樂觀,不排除精華商圈有優勢領漲、複製香港經驗的機會。

有『啞巴兒子』稱號的金店面本來就深受置產人士的喜愛,看好未來觀光商機,店面市場很難寂寞。觀察近年來香港店面市場受惠於陸客自由行的利多,政策剛開放的前3年,旅客增加幅度最大、效益最明顯。

鄭朝鶴建議,開放陸客自由行之後,旅客會產生「年輕化」、「常態化」、「分眾化」的效益,商圈會有雨露均霑的受益效果。有自用需求或資產配置需求的店面買方,可伺機進場挑選好貨,未來將可享有商用不動產長線增值的效益。




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