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2011/04/12

房產投資客頭頂上的4片烏雲


【MyGoNews衷柏宣/專題報導】儘管美國、英國一直在堅守上調銀行利率的底線,但還能堅守多久?已經被人們所懷疑。因為歐洲央行2011年4月7日重啟加息的舉動,事實上已經打破了這種沉默,雖然歐洲央行的加息至今仍在內外存在分岐,但卻改變不了高通貨膨脹的壓力。台灣已經升息,又有奢侈稅的即將實施,持有多戶房屋的成本壓力勢必大幅增加,投資客現在頭上「烏雲罩頂」。
 

國際通膨壓力大 台灣很難躲得掉


歐洲央行不得不宣布加息的重要原因,就是數月來持續上升的通貨膨脹壓力,而且這種壓力來自於石油價格高漲及未來不確定性,這種的不確定因素,看在歐洲央行行長特里謝眼中,他認為未來歐元區通貨膨脹中期前景仍呈往上的趨勢。因為能源價格飆升是歐元區通貨膨脹率走高的主要推手。今年以來,紐約原油價格漲幅已達19.45%。假如油價持續在高檔盤旋甚至進一步上漲,必將加重歐元區通貨膨脹攀升壓力。

這種壓力其實並不只對歐元區發生作用,它同樣影響到全球所有國家,台灣當然也不例外,這一點,從台灣持續上調油價,而導致經濟部企圖準備動用「緩漲」措施,可以看出通貨膨脹的壓力,已經在台灣的環境中。如果通貨膨脹壓力、尤其是高油價帶來的輸入性通貨膨脹壓力得不到緩解,台灣在未來仍會選擇繼續加息。
 

升息趨勢確定 房貸族壓力越來越重


而台灣央行在4月1日升息0.25個百分點,一般認為,小幅升息雖然對於房地產還沒有產生太沈重壓力,不過,升息趨勢一旦確定,每一季調升一次利率,遲早有一天台灣的房屋市場將必須面對「高利率」,一旦利率上調到4%之上,持有過多房地產的投資客,將面臨到利率上揚的「懲罰」。
 


事實上,通貨膨脹的壓力形勢在各主要國家的形勢大體一致,根據歐盟統計局數據顯示,歐元區3月消費者物價指數(CPI)再創新高,折算年率上升2.6%,高於歐盟2%的最高容忍值,創2008年10月以來最大年率漲幅。歐元區的德國、比利時、義大利的狀況都差不多。而中國3月的通貨膨脹率,多數機構都預計會重上5%以上。大部分經濟學家都認同,全球性的通貨膨脹對於多數國家而言,其壓力都是類似的,何時啟用升息手段只是時點的選擇而已,誰都不例外。
 
資金緊俏 房產資金鍊面臨考驗


過去2年中,全球食品價格上漲了40%,石油價格從60至70美金/桶的價格上升到現階段的120美元/桶。隨著全球通貨膨脹日益嚴重,沒有國家能夠在地球上躲過通貨膨脹的壓力,各國為了對抗通貨膨脹而祭出的手段之一,就是升息。在這樣的趨勢下,房屋貸款的壓力將會越來越沈重。

未來持續升息,將提高整個房地產行業的融資成本,部分中小企業有可能將面臨貸不到款的尷尬局面。在這樣預期下,房地產企業資金鏈趨緊,在資金回籠壓力驟增的情況下,又添融資新愁,未來為應對危機,部分房地產個案或許將面對不得不打折促銷的抉擇。
 

台灣投資客頭頂上的4片烏雲


而台灣還有奢侈稅的打房措施,一旦執行下去,加上逐漸的升息趨勢,不排除小部分小型建商必須降價促銷的現象,甚至出現一波價格打折高潮。對於房屋持有者來說,升息會增加貸款支出的壓力,對於只擁有1戶房屋者來說,1年增加數千到萬元的貸款支出,應該可以靠著其他節省開支來因應,但是對於擁有多戶的投資客來說,持有不動的利息增加,就變成了沈重的負擔,這個時候,就會形成必須要脫手其中不動產以因應財務的調度。

至於投資客為了躲避奢侈稅,把手中的房地產轉成租賃,這樣的論點其實是有爭議的,第一、市場中租屋的需求有沒有這麼大,足以支應到投資客「售轉租」的數量。第二、投資客擁有「售轉租」的租金,是否能夠被市場接受。第三、房子住了2年之後,原有的裝潢已經變舊,投資客2年後如果要轉手,勢必得再花一筆整修費用,這個整修費搞不好會是2年租金的總和,對於投資客來說,未必划算。最後一點,也是最重要的一點,必須假設2年後的房價還是繼續上漲,如果下跌或持平,對於房地產投資客來說,都會是一項「虧損」。
 




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