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2011/04/05

【孟母不再三遷─學籍屋】台北市明星學區買房準備(下)


【MyGoNews廖賢龍/專題報導】搶進明星學區要付出代價不小,但在台北市大多數行政區都有國中額滿學校,其實真要進入這類學校的話,找對明星學區也就不須花費如此之大,其實最後還是要看學生本身資質與努力。

大安學區房價一半也可有學籍屋

政大附中

政大附中跟師大附中一樣的好,學區房價也是一樣的貴。

以台北市國中額滿學校數量常居前三位的文山,該區域房價與大安、中正區相比較就天差地遠了,文山區的中古屋單價在「3、4字頭」都還算容易找得到,如果買個10坪左右的總價未滿500萬元,要入籍大安區師大附中學區即使有千萬元還未必找得到,兩區設籍的房價成本差一半。

 

文山區的政大附中與師大附中是不分軒輊,但政大附中位在木柵二期重劃區內,區域內幾乎都是別墅產品,總價至少3000、4000萬元,想要買一戶來設籍得代價可想而知,雖然附近不遠有套房產品的新建案,2007、2008年推出時的單價才上看「3」字頭,如今已是新成屋的行情也不過站上33萬元一坪,但因為屬於北政國中學區而非政大附中學區,行情還是推升不動,否則喊到一坪40萬元都可能被搶光。
 


文山區雖然文風鼎盛,但房價行情始終屬於後段班,或許跟當地公教人員居多數,再加上較容易下雨使得潮氣較重,炒房風氣向來不盛,所以,即使大台北房價飆漲,文山區的行情都屬於落後補漲走勢,區域中古屋的單價在30、40萬元比比皆是。
 
敦化國中

學籍屋讓名校變成名牌包一樣可用金錢衡量

松山區的敦化、介壽國中也是額滿學校的熱門焦點,但區域內的行情也不如大安及中正區,中信房屋南京加盟店經理陳昱任表示,介壽國中與敦化國中的吸引力,讓慕名而來家長購屋者不少,以南京東路南側靠近八德路二、三段的住宅市場,因為有敦化國中、國小的雙敦化學區,曾出現一坪84萬的學籍屋,該套房屬挑高4米2,是該區域套房指標,一般也要60萬左右。南京東路北側屬雙號區,該區域的住宅產品較佳,該區域的公寓產品也較多,屬於介壽學區單價約55~60萬元。

除了台北市大安、中正及東區以外的行政區,其實都還有相對低價的學區屋可以找得到,士林及北投區的區域行情在「4字頭」仍有屋可尋;太平洋房屋石牌店經理鄭哲文表示,石牌區域的居民很多是公教人員,尤其有榮總及振新兩大醫院,醫護人員子女選擇就讀石牌國中的比例不小,區域內的住宅單價在45萬元以上,但因為市場惜售,要找到好房子並不容易。

學籍屋可拿入場門票卻無法保證升學率

尋找設籍台北市國中額滿學校的學區也要多方收集各校升學率,才能以較少成本押對寶,因為未必額滿學校的升學率就一定好,也不見得是位在高房價區內的額滿學校就一定有好成績,以敦化國中、介壽國中、景興國中等學校的升學率就不見得會與其它排名前面的學校差距很大,如果真要購屋設籍,基於成本考量或許也可以考慮在非高房價區域置產。有些額滿學校的缺額沒那麼嚴重時,還可以用房屋租約佐證為設籍在該學區的文件,也可以考慮採取租屋方式,只不過因為需要較長的時間,符合資格的變動風險性較大,所以要採租屋取得設籍資格時需考量這風險。
 


2011年3月有奢侈稅造成房市海嘯之際,如果能善選時機及掌握賣方心態,不失為一個找到相對低價學籍屋的機會,雖然學籍屋是房市不倒翁,抗跌性十分強,但畢竟奢侈稅對投資型的房屋持有者還是帶來壓力,尤其是以套房為投資標的者,這段期間拋售壓力相對增大,讓有心入主學籍屋的家長們有機會找到流通到市場的房子,不失為購屋良機 。

龍華大學國貿係副教授林素菁在一篇論文結語中提到:「學區屬於公共設施的一環,教育經費的多寡與地方政府息息相關,雖然目前尚未有實證證明投入經費與教育成就之間的直接關係,但各級政府近年來的歲入日漸減少已是不爭的事實…。」

林素菁教授指出學區屬於公共設施的一環,雖然台北市國中額滿學校幾乎遍及各行政區,但不可諱言的是高房價區的明星學校還是多數家長想設籍目標,如果接受教育是平等的,那麼要提升各校的教育品質也應該是各級政府努力方向,才不會再出現以金錢購買「學籍屋」達成現代孟母三遷的心願。


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