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2011/04/05

【孟母不再三遷─學籍屋】台北市明星學區買房準備(上)


【MyGoNews廖賢龍/專題報導】台北市公立國中「明星學校」就讀資格的門檻不斷提高,讓家長想以租屋房式設籍該學區的作法都已不容易達成心願,因為登記就讀的資格到最後要比的是擁有該學區房屋權狀的時間長短,所以,不論金融海嘯或是房市SARS,學籍屋都成為房市住宅的不倒翁。

明星學校房價高

明星學區的學籍屋真得會比普通學區房價高嗎?龍華大學國貿系副教授林素菁接受國科會補助在2004年10月出版〈台北市國中小明星學區邊際願意支付之估計〉論著中,以2000年至2002年的台北市地政處「房地產交易價格資料」進行分析,實證結果顯示,明星學區房價的確比較貴,而且「高門檻」現象確實存在其中;好學區的增值性與抗跌性相對較佳,所以,明星學區的房屋一直受到民眾、建商或房仲業者的青睞。

林素菁教授在結論中認為,高中聯考在2001年走入歷史,改採多元入方案並以國中基本學測成績作為國中畢業生升學重要指標,這些教育政策改變對明星學區會引發另一波衝擊。但直到2011年的今天再觀察明星學區的狀況,可以發現變化不大,但房價差異已經很大,10年後同樣位在明星學區的房價可能已有1~2倍的漲幅,在國民所得沒有同等增幅之下,民眾要讓子女就讀明星學校所付出的代價更大。

檢視明星學區與房價水準的關聯性,可隱約看到明星學區位在高房價區的比例不小,除了解讀成有錢人更重視教育品質,對學校老師教授成果產生壓力之外,也可能是為了擠身這些額滿學校,家長們不惜砸下重本,搶進這些學區,使得房價高居不下。
 


師大附中

有心父母會投資千萬買屋佔缺,搶進明星學區。

台北市本來房價就屬於高價區域的大安與中正兩區,要擠進額滿學校的話,持有房地產權狀的成本保守要1000萬元以上,因為當地中古屋房價至少一坪都要70、80萬元。

台北市國中額滿學校首選的師大附中學區,太平洋房屋信義直營店經理李裕賜便直言,三房的中古住宅要價至少2000萬元,為了佔缺搶進師大附中學區,如果經濟實力不足,或是想省點錢的話,家長們會轉進套房產品,買下設籍成為學籍屋。

太平洋房屋東門直營店經理莊健忠表示,師大附中後面的公寓產品跟華廈大樓同樣熱門,先前單價喊到70萬元以上,不過都是屬於標準住家規畫,一般想要入這該區的總價大概都要2000萬元起跳。

因此,建商先前也看好這類產品,在大安區已不多的建地推出套房產品,這些套房產品規劃為10~12坪,單價便可以拉高;根據當地房仲的報價,師大附中的附近套房行情都在85萬以上;建國南路上的一棟套房大樓「菁選集」先前是一坪80萬元的行情,在奢侈稅議題之前,已上衝百萬元,家長願意投入千萬元買間實坪不到7、8坪的套房,就是用來當學籍屋。



 

興雅國中

興雅國中位在信義計畫區內,學區的房價自然不便宜。

中正區學籍屋的狀況比起大安區更為熱絡,因為不僅有中正國中的關係,該區還有明星的國小額滿學校,讓該區學籍屋風氣更勝一籌,太平洋房屋東門直營店經理莊健忠表示,屬於學籍屋產品產品大概都規畫為10~12坪,有些大樓可挑高到4米5,這類產品的熱門社區大樓單價都已開到百萬元,以前成交也達90萬元,但市場流通物件並不多,21世紀不動產南門加盟店業務經理楊秉豐指出,和平西路屬於中正區內的房價在50萬元左右。

信義區只有興雅國中一所額滿學校,但地點位在信義計畫區內,周遭大樓的房價一坪動輒要百萬元以上,還不易找到小坪數產品,中信房屋忠孝加盟店副理陳學儀表示,要找相對便宜的學籍屋要往忠孝東路五段巷內,但因為永春捷運站「EAT」共構案價格飆到百萬元的影響,使得興雅國中學區的海華社區華廈單價都喊到80萬元以上,公寓更因為具有都市更新題材,一坪價位也要80萬元以上,要擠進這學區的購屋單價不亞於師大附中學區的行情。

認清學區範圍避免差價大

在大安、中正及信義區搶進學籍屋機會所付出的代價跟在該區買房差不太多,主要是因為這些區域本來就屬於台北市高房價區,除非地點及產品有很多落差,否則單價水準差異不大;但是在其它區域就未必如此,因為每所國中額滿學校都有學區範圍,很有可能在學區之外的房價就有段差距,有些學區可能同一個里卻有不同鄰,比如說A里的1~3鄰在額滿學校的學區,第4鄰以後就屬於另一個學校;另外,士林陽明高中國中部及天母國中出現行政區情形,北投洲美里及永欣里雖在北投區,但學區屬於士林區的學校。類似這樣的差異就可能讓房價有不小差距,所以要搶進明星學校之前,還得先確定劃分到該校學區的正確里鄰,才不會賠了夫人又折兵。
 




                                        台北市97~99學年度國中額滿學校100學年度學區ㄧ覽表

區別
學校名稱
學區範圍(里別)
大安區
金華國中
1.永康、福住、龍安、錦安、龍圖(1-6鄰)、民炤(2-17鄰)。
2.龍坡:龍門、金華、民族共同學區。
3.龍泉:金華、民族、龍門共同學區。
4.古風、古莊:金華、民族、螢橋共同學區。
5.龍淵:龍門、和平、金華、民族共同學區。
6.新龍:龍門、金華共同學區。
7.龍生:龍門、金華、大安共同學區。
中正區:三愛。
龍門國中
1.龍門。
2.龍坡:龍門、金華、民族共同學區。
3.龍生:龍門、金華、大安共同學區。
4.新龍:龍門、金華共同學區。
5.大學:龍門、民族共同學區。
6.臥龍(5-8鄰):龍門、和平共同學區。
7.龍淵:龍門、金華、和平、民族共同學區。
8.龍泉:金華、民族、龍門共同學區。
師大附中
和安、仁慈。
中正區
中正國中
光明(1-11鄰)、錦泰、錦華。
新營、文祥、文北(1-7鄰)、南福(1-13、19-29鄰)。
信義區
興雅國中
1.敦厚、六藝、興雅、興隆、新仁、安康、富台、松友、國業、廣居、松隆(7-12鄰)。
2.松隆(1-6鄰):興雅、瑠公共同學區。
3.西村:興雅、仁愛共同學區。
正聲、華聲:興雅、懷生、仁愛共同學區。
松山區
介壽國中
1.介壽、東榮、東昌、東勢、龍田、精忠。
2.復勢:中崙、介壽共同學區。
3.中華(20、23-25鄰):介壽、敦化共同學區。
敦化國中
1.中華(1-19、21、22鄰)、中正、中崙、吉仁、美仁、福成、敦化、復源、松基(13、15-16鄰)。
2.復建:中崙、敦化共同學區。
3.中華(20、23-25鄰):介壽、敦化共同學區。
中崙高中國中部
1.復建:中崙、敦化共同學區。
2.復勢:中崙、介壽共同學區。
3.東光、吉祥、新聚、復盛:中崙、西松共同學區。
大同區
成淵高中國中部
光能、雙連、星明(3、8-9、12、15、17、19、20鄰)、民權(3、6、10-25鄰)
1、集英。
2、民安(16、21鄰):成淵、建成共同學區。
中山區
大同高中國中部
中吉、中央、朱馥、松江、復華。
 
大直高中國中部
1.大直(1鄰、3 -27、31鄰)。
2.大佳、大直2鄰:大直、北安共同學區。
3.北安里、成功里:濱江、大直共同學區。
4.永安里(10、11鄰):濱江、北安、大直共同學區。
文山區
景美國中
1.景美、景行、景仁、景慶、景東(1-15、24-26鄰)、景華(1-7、9-12鄰)。
2.試院(16鄰):實踐、景美共同學區。
景興國中
1.萬祥、萬有、萬隆、萬和(9-14鄰)、興福(1-12鄰)、景華(8、13-24鄰)。
2.景東(16-23鄰)、興豐、興安(1-3、17、19-23、27-29鄰)、興福(13-23鄰):興福、景興共同學區。
萬芳高中國中部
1.興得、興昌(1-25鄰)、興光、興家、明興、萬美(11鄰)。
2.萬芳、萬美(1-10、12-30鄰)、博嘉(17-19鄰):木柵、萬芳、興福共同學區。
3.明義:實踐、萬芳、木柵共同學區。
4.博嘉(13-16鄰):萬芳、木柵共同學區。
政大附中
1.指南里(3、18鄰),萬興里(1、5-8、12、15、19、21、31鄰)、政大里。
2.萬興里(2-4、9-11、13-14、16-18、20、22-30鄰):政大附中、北政共同學區。
士林區
天母國中
1.天母、天山、天玉、天福、天和、三玉(6、10鄰)。
2.天壽(5-7、13-16鄰)。
3.東山、芝山:天母、蘭雅共同學區。
北投永欣(8-9鄰)。
陽明高中國中部
1.社子(2-5、8-11、17-23鄰)、後港。
2.葫蘆、福順:重慶、陽明共同學區。
3.葫東、富光:重慶、蘭州、陽明共同學區。
4.社園:福安、士林、陽明共同學區。
5.社子(1、6、7、12-15鄰):重慶、陽明共同學區。
6.社子(16鄰):福安、陽明共同學區。
7.社新:福安、士林、陽明共同學區。
8.福佳(26鄰):士林、陽明共同學區。
北投區洲美。
百齡高中國中部
1.義信、仁勇:士林、百齡共同學區。
2.承德、福華、前港、明勝、百齡、福中。
北投區
北投國中
1.清江、溫泉、長安、大同、奇岩、中央(1-6、8-15、17、19鄰)。
2.八仙(1-6、10-15鄰):北投、關渡共同學區。
3.中央(7、16、18、20-28鄰):北投、新民共同學區。
4.豐年(1、12、16鄰):北投、桃源共同學區。
石牌國中
1.東華(1-18鄰)、永明、吉利、吉慶、立農、立賢、尊賢、八仙(7-9、16、17鄰)。
2.振華(11、17-19、24、26、27鄰)、榮光、永和、福興:石牌、明德共同學區。
3.永欣(1-7、10-23):石牌、蘭雅、明德共同學區。
南港區
南港高中國中部
1.南港、玉成、合成(23-24鄰)、西新、東新、東明、新光(1-12、14、16-18鄰)、重陽。
2.新光(13、15鄰)、合成(16-22鄰):南港、成德共同學區。
內湖區
麗山國中
1.港墘(1-19、21-22鄰)金瑞、港富、港都、湖濱(1-15鄰)、碧山(4-22鄰)、瑞光(14-17鄰)、麗山(1-6、8鄰)。
2.港華、麗山(7、9-12鄰)、港墘(20鄰):麗山、西湖共同學區。
3.瑞光(18鄰)、湖濱(16-32鄰):內湖、麗山共同學區。
明湖國中
1.五分(1、2、4、14-21、23-32鄰)、安湖。
2.五分(3、5-13、22、33鄰):東湖、明湖共同學區。
3.葫洲、金湖、康寧、明湖、蘆洲、南湖:三民、明湖共同學區。
      資料來源:台北市教育局                                                                           整理製表:MyGoNews廖賢龍
 




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