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2011/03/25

奢侈稅滿月 北市、新北市房價降3.5%、8.6%


【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅議題從2/24財政部長向馬總統報告拍板後,效應開始延燒,影響房市甚大,台灣房屋研究中心調查全台六大都會區近1個月來(2/24~3/23),中古屋開價漲跌幅及成交價漲跌幅,結果發現,新北市開價幅度下修空間最大,高達15.2%,其他開價下修幅度2、3名依序為台中市下修12.4%、台北市下修8.5%。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,新北市開價幅度修正最大,也代表新北市房市受奢侈稅影響最深,投資客也最多。

調查發現六大都會區中古屋成交價修正幅度空間都不大,約1~8%之間,成交價下修第1名為新北市,下修8.6%,其他2、3名分別為台中市下修5.1%、台北市下跌3.5%。邱太煊表示,奢侈稅帶來的影響,就是讓房價更M型化,像台北市精華區供給少、需求強,賣方對價格很堅持,房價修正空間反而很小;反觀其他縣市供給量大的區域,房價修正的空間就可能愈大。

邱太煊進一步指出,由於目前屬於法令實施前的市場混沌期,買方及賣方都仍在觀望,形成市場成交量萎縮,但成交價格修正有限的「量縮價平」現象。不過,越接近奢侈稅實施日,迫於時間壓力的短期投資客還是會期待落袋為安,預估成交價格仍會逐步鬆動。

另外根據台灣房屋店頭統計,奢侈稅效應,近期自住型的買方客戶看屋的比例有增多的趨勢,從平常的78%,提高到91%,最關心的是價格是否下修的問題,至於長期收益型的投資客仍在市場上尋覓好產品,短期投機客目前幾乎看不到。

邱太煊表示,奢侈稅擬7月1日上路,坊間有人預估市場屆時將因賣方委售量將大幅縮減,造成房市的閉鎖期,真的是否會發生?有鑑於此,台灣房屋特別針對體系內全台委售物件進行統計調查,將所有權人房屋持有時間(採登記日)分類為五個級距,分別為1年內、1~2年、2~3年、3~4年、4以上,計算時點1年內為2010年7月1日至2011年6月30日;1~2年為2009年7月1日至2010年6月30日,其餘類推。

 

奢侈稅滿月 六大都會區房價修正幅度統計

 
開價漲跌幅度(%)
成交價漲跌幅度(%)
台北市
-8.5%
-3.5%
新北市
-15.2%
-8.6%
桃園縣
-5%
-3%
新竹市
-4%
-1%
台中市
-12.4%
-5.1%
高雄市
-3.2%
-0.5%
統計期間:2/24~3/23           調查:台灣房屋研究中心


結果發現,有可能在7月1日後被課到奢侈稅,即賣方持有2年內物件委售量占全台總物件量21%,邱太煊表示,7月1日奢侈稅實施後,預估持有未滿2年委售物件將減少7成,整體委售量大概減少2成,雖然屆時市場短期投資客的銷售物件供給量會減少,但待售物件中約有近8成不受奢侈稅影響的房屋物件,仍然在市場上銷售,對買方消費者而言,影響有限,不過市場經過一段時間沉澱之後,精華區房價仍會穩步緩漲。

根據統計,全台物件委託中,持有0~1年的委託量占全部的6%;持有1~2年的物件約占15%,合計持有未滿兩年的委售物件占21%。另外,持有2年以上的物件占全部79%。邱太煊表示,預期奢侈稅上路後,持有2年內的賣方為避免損失,將採惜售、等待策略,此時中古屋市場供給量將「相對減少」而不是如市場人士所擔心的「絕對減少」。隨時間沉澱,市場還是要回到正常運作機制,再加上市場利率仍低、資金充裕,自住購屋以及長期投資的需求還在,好地段需求依舊強勁,房價長期易漲難跌。

此外,統計全台六大都會區持有2年內的委售量占該區總量的比率,結果發現,新北市最高,高達33%,其餘2、3名依序為台北市26%、台中市25%。邱太煊分析,持有2年內委售的物件多,代表該區域投資客比例越高,房價被炒作可能性越大。

尤其是新北市在升格後利多頻傳,林口、三峽、淡海、新莊頭前(副都心)等重劃概念區的房地產,一路被建商、代銷哄抬,使得房價在短短不到1年,漲幅高達15~20%。換言之,這些籌碼凌亂的區域,可能會出現投資客倒貨,未來房價修正的機會與空間也最大。

 

屋主委託銷售物件持有時間統計

屋主持有時間
占比(%)
0-1年
6%
1-2年
15%
2-3年
11%
3-4年
15%
4年以上
53%
統計:台灣房屋研究中心

註: 0-1年,購入時間為2010年7月1日~2011年6月30日,其餘類推。




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