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2011/03/24

檢舉 房地產真正癥結 還是在於「非實價」課稅


住展房屋網 ( 2011-03-23 )
 
.三月以來,炒房奢侈稅不但是房市新聞大頭條,鋒芒更蓋過所有同期其他事件發展;若非一週後日本發生大地震恐,怕現在我們看到的炒房奢侈稅話題,熱度還會比現在所見更高。在此議題持續延燒下,年初也曾「喧騰一時」的空地稅,竟然也出現轉圜餘地;根據前日報導,北市府『率先』宣佈不開徵空地稅,理由是炒房奢侈稅已達到效果。
 
此事一出,果然引來諸多撻伐;民眾批評市府只打小民,不打財團,學者更直指炒房奢侈稅和空地稅針對目標不同,絕不該混為一談。
 
最近大家『焦點』都放到奢侈炒房稅上,因此可能淡忘了空地稅是啥。這是今年初有立委點出財團持有精華區建地不開發,尤其當停車場用還可享優惠稅率,更有利於養地。隨後官方允諾檢討,除取消停車場稅率優惠外,更宣示課徵空地稅,甚至可視情況照價收買。當時多數地方政府觀望,只有北市府率先跳出來支持。結果,現在喊不徵的也是台北市,的確讓人感覺有些錯愕不解。
 
空地稅和炒房稅要打擊的對象確實完全不同;前者是找長期養地的財團建商開刀,後者則藉交易課稅(不論賺賠),抑制短期炒作。雖然炒房稅課徵對象也包含建地,但一是針對長期閒置,另一是短期換手套利,不該混為一談。
 
尤其,北市停徵空地稅的理由看似有理,但其實更明白揭露,北市府和中央一樣,只是想藉新稅炒短線製造若干煙幕(為選舉),毫無推動實質稅制改革的決心;遑論炒房稅是否真達到所謂的預期效果,也還眾說紛紜。
 
從北市府喊停空地稅一事之理由,還能點到另一問題,那就是:市府說法如屬實,豈不等於空地稅和炒房稅功能重疊,甚致牴觸?既是如此,為何要把一切搞得如此複雜?真正癥結根本只有一個:原本稅制完全失去既定功能。原有資本利得稅意味的土增稅,或持有土地須繳的地價稅,都因稅基遠低於實際交易價格,還反而變成炒作養地的溫床。而官方的應對方式,竟是另搭稅制『違章建築』。
 
其實,根本不需另訂什麼特種貨物勞務稅,也不必重新開徵空地稅或加徵空屋稅,只要按交易實價課徵土增稅,就能更有效適度漲價歸公,只要按市價(交易價加折舊調整等)課徵房屋及地價稅兩大持有稅,則無論持有時間多久,其成本都趨於合理,更能堵住富人(藉房地產)避稅漏洞;自用住宅部分則給予優惠及差別稅率,讓改革對一般自用需求產生之衝擊減到最低。如此這般,房市價量才真的有可能回歸供需法則論述。
 
根據以上分析,在現行制度之下大刀改革稅基、按實價課稅(從財部說炒房稅可按實價課徵,證明此事做得到,只是要不要做而已),類似星港印花稅之炒房稅或空地空屋稅為輔,才是匡正房市炒作養地歪風,使房價真正趨於合理的不二法門、治本之道!
 


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