首頁 »
2011/03/08

最近的打房措施彙總


第一波選擇性信用管制

央行無預警升息半碼,並祭出「選擇性信用管制」,緊縮特定地區房貸(北市及新北市)。 

 第二波選擇性信用管制、到期舊案適用新制

房價一路狂飆,繼對房貸限縮後,央行去年底再針對土建融資,祭出建商版的選擇性信管措施。除要求借款人要提出具體興建計畫外,貸款金額則以土地取得成本或鑑價,取較低的六成五為限。

繼祭出「建商版」選擇性信用管制後,央行打房再度出招,首度要求國銀溯及既往,就算是先前承做之土地融資,只要是今年到期的舊案,同樣適用新制,成數以六成五為限,多餘放款必須追回,超標者限期一年內調整。

 奢侈稅條文

財政部將在今(7日)天行文「特種貨物與勞務銷售稅」草案(俗稱奢侈稅)到行政院審議,最快提報本週四(10日)院會通過。房仲業者關切的寬限期及落日條款,都沒有訂在草案中,草案明定自立法三讀通過生效實施後,即開始課稅。

財政部賦稅署利用週休二日緊鑼密鼓進行「特種貨物及勞務稅條例」草案立法作業,預定今天行文行政院審議,全部條文為24條或25條,最快7月1日生效。

草案規定,非自用住宅在2年內移轉,從法律生效後,其銷售額就要開始課稅。因此在法律生效之前買進非自用住宅不動產,也在列管之內,只要持有未滿2年就出售,就要加徵銷售價格10%-15%銷售稅。加重打房力道,還增列「炒地皮條款」,持有空地不滿兩年轉手,也會被課重稅。

 奢侈稅排除項目

為免奢侈稅重棒揮出傷及無辜,財政部指出,奢侈稅草案中將詳列八大類排除項目。其中,限都市計畫內的建築空地才在奢侈稅課徵範圍之內,將打擊火力集中在都市炒地的投資客。為避免逃稅漏洞,雖然短期轉賣繼承不動產免繳奢侈稅,但短期轉賣受贈不動產,就要繳交奢侈稅。

     財政部官員指出,奢侈稅草案中關於打炒房的部分,訂出短期出售不動產不用繳奢侈稅的八大項目,包括一、自用住宅;二、非都市計畫區域內土地;三、都市計畫區域內免徵土增稅等標的,例如農地、公設地;四、政府交易物件;五、被法拍或承受後拍賣的不動產;六、建商首次出售建案;七、繼承不動產;八、其他。

 土建融利率加碼

政府瞄準建商開鍘,土建融資成眾矢之的,銀行被迫「加碼」應戰。行庫主管表示,大型行庫土建融利率,不只提高到二%之上,部分行庫更狠,再向上加兩碼(○‧五個百分點),加碼後利率達二‧五%之高,擺明不做建商生意。

 餘屋貸款限縮、土建融資改採「分離鑑價」

打房將再對準建商囤屋!為避免建商拿餘屋貸款,為自家建案「護價」,造成房價居高不下,央行本月底理監事會將對餘屋貸款開鍘,由目前的兩年縮短至最少半年,以壓迫房價下跌;建商礙於金流壓力,將不能再「不賣也無所謂」,恐逐步喪失議價優勢。

     所謂的餘屋貸款,是指蓋好的整批新成屋,其中保留兩至三成不出售,原因並非賣不出去,而是建商可用以向銀行貸款,愈晚賣可能賺更多。有銀行的金流撐腰,建商向購屋者議價時便有恃無恐、堅不降價,造成房價居高不下。

目前銀行給建商的餘屋貸款,合約多為兩年。行庫主管透露,央行雖認為不必全面取消,但必須縮短期限,目前評估縮為半年,但保留轉圜空間,到期得申請展延一次。

     銀行主管指出,因餘屋貸款不算房貸、也不算土建融,而是歸在企金之下,其實是這波打房的「三不管地帶」。但為配合奢侈稅上路,避免建商有漏洞可鑽,有必要限縮建商餘屋貸款,使央行提前於本月出招。

     除對餘屋貸款設限外,央行也要求銀行對土建融資改採「分離鑑價」,未來土地貸款將只能以素地計價;對於只養地卻不開發的建商,從銀行借到的錢會變少,對資金調度將造成立即影響。

 



買屋客觀望 小建商首當其衝 全民期盼「政府後面還有招,業者倒閉撿好康」←上一篇 │首頁│ 下一篇→【自由時報】奢侈稅影響住宅市場商辦衝擊有限
本文引用網址: