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2011/03/07

逼降價出清緊縮餘屋貸款打建商囤屋


【中國時報/黃琮淵、王莫昀/台北報導】

 打房將再對準建商囤屋!為避免建商拿餘屋貸款,為自家建案「護價」,造成房價居高不下,央行本月底理監事會將對餘屋貸款開鍘,由目前的兩年縮短至最少半年,以壓迫房價下跌;建商礙於金流壓力,將不能再「不賣也無所謂」,恐逐步喪失議價優勢。

 政大地政系教授張金鶚指出,依業界數據估算,北台灣前幾年推案在去年完工的餘屋量約四至五萬戶,預估其中將有一至二成,將受到此新制衝擊,流入巿場,波及區域房價;保守估算,此打擊建商囤屋政策,加上奢侈稅效應,餘屋量大區域,未來二、三年房價至少下跌二至三成。

 所謂的餘屋貸款,是指蓋好的整批新成屋,其中保留兩至三成不出售,原因並非賣不出去,而是建商可用以向銀行貸款,愈晚賣可能賺更多。有銀行的金流撐腰,建商向購屋者議價時便有恃無恐、堅不降價,造成房價居高不下。

 行庫主管透露,部分推案建商眼看這波打房來勢洶洶,近期積極向銀行探詢餘屋貸款,打算先向銀行借錢撐著,等風頭過去後,再把餘屋拿出來賣;而他認為,若央行在月底理監事會對餘屋貸款設限,將對建商「囤屋」造成致命一擊。

 行庫主管解釋,奢侈稅實施後,建商若要找人頭交屋,不到兩年內轉手,就要被課重稅,屆時只好找銀行求援;但要是餘屋貸款也同步設限,等於同時斷了建商上、下游的去化餘屋管道,除非建商財力夠雄厚,不然就得乖乖降價求售。

 目前銀行給建商的餘屋貸款,合約多為兩年。行庫主管透露,央行雖認為不必全面取消,但必須縮短期限,目前評估縮為半年,但保留轉圜空間,到期得申請展延一次。

 銀行主管指出,因餘屋貸款不算房貸、也不算土建融,而是歸在企金之下,其實是這波打房的「三不管地帶」。但為配合奢侈稅上路,避免建商有漏洞可鑽,有必要限縮建商餘屋貸款,使央行提前於本月出招。

 除對餘屋貸款設限外,央行也要求銀行對土建融資改採「分離鑑價」,未來土地貸款將只能以素地計價;對於只養地卻不開發的建商,從銀行借到的錢會變少,對資金調度將造成立即影響。



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