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2011/01/31

獎勵項目雖多 舊公寓都更 屋主未必受惠


基地逾605坪 可1坪 換1坪 但多出的獎勵坪肥了建商
北市府拍板定案老舊公寓都更專案後,各項獎勵原則也跟著出爐,業者估算,只要基地面積達605 ,且三分之一為4、5樓老公寓的基地,幾乎都可如願申請到室內面積1坪 換1坪
但因獎勵項目多,造成建商可依最有利的方式規劃,恐難見北市府寄望嘉惠市民的提供出租宅、或老年住宅等方案。
專家認為,此政策最大受惠者不一定是老屋主,反而是原本因素地不足、難在北市推案的建商。
據北市都市更新處統計,舊有的《都市更新建築容積獎勵辦法》,核定都更案申請到的獎勵容積介於30%至38%
安信建經建築開發部專案經理李柏倉推估,若加上新增的4、5樓公寓基地皆可拿到的既有容積保障,及適當規模住宅中將20%房地規劃成18到30坪 ,可享5%獎勵,原屋主想以室內面積1坪 換1坪 並不困難。
新增類別中能嘉惠市民的獎勵原則包括,捐屋給市府當出租宅,或規劃成老人住宅等;李柏倉認為,這些獎勵對建商獲利沒幫助,申請比例會很少;除非是不跟建商分屋的住戶自組都更會才有可能。
自推都更難度高
北市府為協助私地主自立更新,已將每案補助金額上限由260萬元提高至520萬元,但民眾及業者卻認為,住戶自行推都更仍有許多難處。
台灣土地開發總經理賴昭輝說,推動都更對於民眾來說,可能一輩子只有1次,除了資金外,最重要的是專業知識,政府只補助經費,卻要住戶自推都更仍有難度,建議政府應新增多個專業機構,供民眾探詢。
台灣都市更新公正促進協會主任委員彭龍三說,申請補助金的第一步,先擬都市更新事業概要,若住戶自行出資請專業機構提出內容後,市府卻認定不符資格、不核發補助金,對民眾來說風險很大;「若與建商合建都更,地主1坪 換1坪 後,多出的獎勵坪數都歸建商,那住戶乾脆拉皮就好,怎麼算都對建商比較有利。」
建商搭便車推案
北市府都市更新處處長林崇傑解釋,因動用政府補助金,核定也相對謹慎,因此要求有十分之一私地主通過的都市更新事業概要才核發,但概要階段送件少有不符資格,多數僅要求補件。
自北市府從4月喊出欲推老公寓1坪 換1坪 後,不少建商與私地主協商中都更案都停滯,今拍板敲定後,建商開始大打廣告,表明蒐地合建需求。專家說,此專案不會讓北市14萬戶老公寓屋主統統受惠,仍以建商欲合作對象為主,但多數建商則能因此擴展推案來源。
老舊公寓更新專案獎勵容積原則
◎既有容積保障
*基地容積率在225%以下,5樓基地獎勵為建築基地的法定容積15%為上限;4樓則為10%上限
*容積率在225~300%,5樓基地面積10%為上限;4樓以5%為上限
◎迫切更新協
*已劃定的都更區但因環境因素難推動,獎勵上限為15%
*整建住宅、平價住宅、災害受損屋、高氯離子或輻射屋,獎勵上限為50%
◎公共設施補充
*提出高於法定評定基準者,獎勵上限15%
*住宅區提供公共廣場或綠地達規模者,獎勵上限5%
◎適當規模住宅誘導
*實施者將分回房地的20%規劃成室內18~ 30,獎勵5%
*提供一定規模供市府作出租宅,獎勵以15%為上限
*規劃老年住宅,獎勵上限5%
◎環境貢獻度
*取得綠建築候選證書並評估黃金級以上,獎勵以10%為上限
*都市防災機能達規模者,獎勵以10%為上限
*規劃公共使用的社區活動中心,獎勵以5%為上限
資料來源:北市府都市更新處
蘋果日報 【柯玥寧╱台北報導】


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