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2011/01/12

【經濟日報】黑土變黃金北市都更兔年蹦蹦跳


【經濟日報/記者黃啟菱/專題報導】 

 民國百年,大台北房市焦點在都市更新。因土地難尋使開發商積極投入、民眾希望藉由都更增值房價,以及政策利多加持,在這三大因素下,今年都更將遍地開花,是「黑土變黃金」的一年。

 營建族群中,遠雄、華固、長虹、興富發等營建F4都已投入重兵在都更戰場,全坤建、潤泰新、鄉林、力麒、基泰等建商,也持續加碼,漸顯成績;包括金融、傳產業者都興趣高昂,如台銀、土銀、三商銀、國壽、大同等都展開布局。

 公銀行庫多因承作都更融資案而嚐到都更甜頭,開始運用自有行舍、土地進行都更,且因地主結構簡單、整合較易,致其獲利能較早實現;以三商銀為利,都更帶來的潛在利益至少有50億元,土銀更成立都更投資信託公司,擬投資有潛力的都更案。

 至於國壽與大同,自有資產多,也積極買樓。國壽買進台北市信義計畫區鴻禧花園大廈一樓店面;大同透過尚志資產,以3.3億元高價買進台北市復興南路、近忠孝東路的「高記」店面,因大同在該店面後方擁有土地,兩公司傳出都是為了都更案而卡位。

 值得注意的是,都更整合過程中,店面因能收租,通常店面的地主最不願都更,業內人士分析,國壽與大同為求順利卡位,索性直接買入店面,這樣的手法未來會愈來愈常見。

 但直接買樓需要砸大錢,建商考量獲利空間,進行都更案時,多仰賴對內及對外的資源整合,如鄉林組成30人的「熟女兵團」,引進同集團內銷售涵碧樓會員卡的超級業務員領軍;全坤建則至日本取經,在都更基地現場設置都更會館,派駐專人全天候服務解說、拉近鄰里關係,更在台北市內湖總部興建「全坤建築館」。

 鄉林董事長賴正鎰說,「熟女兵團」的成員,年齡多在40歲左右,每天每人要拜訪三到五位里長,擴大接觸範圍以爭取可能的整合機會。

 賴正鎰說,40歲左右熟女較有社會歷練、容易與地主交流,「熟女兵團」內,還有不少是由涵碧樓的會員部頂尖業務員轉戰。鄉林目前在手上的都更案逾20個,南海路案、承德路案、民權東路案與萬華案可望今年推出。

 全坤建手握十大成熟都更案,平均成案時間三年半,較其他業界平均七年迅速許多。全坤建執行長廖學新說,全坤建至日本取經,在都更所在處設都更會館,建構出平台,讓地主們有空時可以來喝茶、聊天,進而瞭解全坤建的經營理念,深耕鄰里關係後再談都更。

 其他營建業者部分,遠雄近來對都更著墨頗深,內部已組成都更小組,由20多人負責都更業務,成熟度較高的案件分別位於文山區、松山區與信義區,預期可在明年開始推案。

 都更本是華固的強項,「中正史坦威」、「華固雙橡園」等都是代表作,如今華固手上能見度高的都更案約有七、八件;其中,敦化北路案最受矚目,此案基地在小巨蛋正對面、敦化國小旁,面積約1,000坪,持續整合中。

 興富發為加速周轉率,偏好買下整棟大樓,拆掉、走都更程序重建,如士林金雞廣場、內湖日湖百貨都將循此模式。

 長虹推案多鎖定台北,因素地難尋,也大舉進軍都更領域;其中,與忠泰建設合作,位於建國北路、市民大道口200億元都更大案,已開始動工。

 長虹毛利率向來高於同業,如今土地貴,長虹內部已決定不再高價搶地,改以合作、合建、都更、BOT或地上權作為新的土地開發四大原則。



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