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2011/01/03

住戶自建 銀行相挺賺最多(轉載)


都更熱,找銀行幫忙賺最多,在寸土寸金的台北都會區,想晉身豪宅客,最快途徑就是都更。
銀行業者表示,自宅老屋更新,可分為住戶自建及及與建商協議合建,各有優缺點,但站在住戶的角度來看,透過住戶自建獲取利益最多。
住戶自建的優點,包括 一,投報率完全歸住戶。過去房子改建,多是透過與建商合建,建商從中獲得一定利益,目前市場行情約是4:6,也就是住戶只能獲得6成,其餘的四乘歸艦商。
但是在一銀,土銀,華南,彰銀,合庫等老行庫紛紛投入都更業務後,住戶就可以自行成立都更委員會,再找銀行一起合作,不需再仰賴建商,少了建商瓜分,所有投報率將完全歸住戶所有。
以一銀昨天剛動土的尚華仁愛大樓為例,原本建築物只有12樓,但改建後變成15樓,多出來的3個樓層,將全數由住戶平分,一銀主管說,在未改建前房價每坪約60萬元,但目前鄰近預售推案每坪開價已到115萬至130萬,以市場行情來算,每戶約1億元,若多出來的89戶全部售出就有89億元。


 但該大樓總工程費僅6億多,也就是住戶拿售出的房子,來還銀行的工程費,還多了2-3億元,3年後交屋後,不但每位住戶都晉身億萬豪宅客,另可再分得535.71萬元。


 二、減少不必要的公設比,如陽台、遮雨棚等,一般建商在蓋房子,通常都會將大廳蓋的很豪華,另再設圖書室、交誼廳等,就連陽台、遮雨棚、車道等都蓋得很大,讓房子賣相較優,但這些設備常常對住戶而言,不實用、成本又高。若是住戶自建,那麼住戶就可以完全參與建築物的設計,對於不必要的設施就可以省略,完全依照實用性來蓋,就不需浪費公設比,銀行業者估,由住戶自建在公設比的部分至少可比建商合建少1成。


 三、房貸利率優,銀行給住戶自建的房貸利率,通常可享受銀行最優的房貸,若是透過建商整批與銀行洽談,銀行給的利率可能只比一般房貸優點,但無法完全比照最優的利率。


 四、資金透明,都更相關資金交付銀行信託,專款專用,不會發生工程資金被挪用或財務困難等現象,財務透明度高。


 一銀副總周伯蕉表示,目前北市精華地段,房價越高住戶參與都更的意願和行動力也特別高。原因是市政府希望比較重要的區域,能夠加速更新,因此把都更列入施政重點之一,另大安等地區房價漲的較快,也提供這些地區民眾都更的誘因。

 不過,周伯蕉也說,不是每一起希望尋求都更的案件,都能順利成功,因為每個案子的複雜程度不同,有些案子涉及繼承的問題,有些有公共設施保留地以及容積率的問題,因此通常100個案子,大概只有成功30件左右。


 以昨日動工的
台北尚華仁愛大樓為例,該大樓因為九二一大地震受創,於是找上一銀協助進行都更案。總計工程費用逾6億元,由一銀 提供建築融資,因屬住戶自建案,利率約在3%左右。另外,該大樓位在國父紀念館旁的仁愛路上,因為獲得政府容積獎勵,重建後的樓層可從原本的12樓,蓋到15樓。因此多出來的8~9戶及70個停車位,全部歸原住戶所有。

 一銀表示,鄰近預售推案每坪開價已達115~125萬元,每戶9000萬元至1億元,如果以每坪上看130萬元計算,大樓都更後的總價值約34億元,和原先每坪只有70萬元的老房子相比,增值了兩倍左右。


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