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2011/10/29

購地 設籍 栽種 佔地10% 農舍就合法


2011年 10月29日

農舍面面觀
《農發條例》開放了農地自由買賣
中央政府對於相關法令
一直找不到統一規範
地方政府隨之放任
開啟台灣農舍的亂象
但農舍興建有方法
要合法購地蓋農舍
其實並不難
詹誌銘╱採訪

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【詹誌銘╱綜合報導】最近農舍興建與使用情況,因為民進黨副總統候選人蘇嘉全的關係,格外受到關注,依現行法令規定,合法使用農地坪數至少需0.25公頃(約756坪),建物面積只能佔總土地面積的10%,其餘皆須做為農業生產用途,而購地後也須出具土地登記謄本、土地持有者無自用農舍等證明,才能順利請照興建。

根據今年7月《農業用地興建農舍辦法》修正草案,針對農舍持有者身分已有更嚴格限制,例如個人須無從事農業以外的專任職業、個人全年所得扣除農業受入外,必須低於50萬元、個人以及其配偶不可擁有自有住宅等。

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不得有農業外專職

除了上述內容,其他關於申請者身分與以往並無太大差異,首先,申請興建農舍者的戶籍所在地與農地得在同一縣市,且取得土地及戶籍登記時間達2年後,才能向各縣市政府農業處單位申請農業證明與無農舍證明,待相關文件備妥後,再向縣政府農業單位取得農民資格,之後便能進行農舍的建築規劃。
也就是說,若要申請興建農舍,除了得先買地並取得戶籍,還須花時間在土地栽種農作物,待2年期滿立即申請農業使用證明與相關建築藍圖計劃,始能興建農舍,取得使用執照滿5年,農舍方能移轉。

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圍牆也屬10%範圍

除了身分限制外,一般申請興建農舍的農業用地面積,不得低於0.25公頃(約756坪),日後供農業生產使用部分面積也不得低於該農地面積的90%。若土地位都市計劃區內,所興建農舍單層面積與容積最大為200坪,高度不得超過14米(約4層樓),若土地是在都市計劃區外,則農舍總樓地板面積最多約149坪,單層面積最大是100坪,高度不得超過10.5公尺(約3層樓)。
農委會水土保持局表示,其實合法取得興建農舍資格並不困難,只要謹守建物面積佔土地面積的10%,圍牆也不得以土地為界,應以緊鄰建物為標準,且圍牆也屬於10%的使用範圍,其他90%均做農作使用,把握這樣的大原則,都算是合法規劃。

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應首選荒廢丘陵田

農舍規劃達人張碧桃指出,農地興建農舍本該朝立法初衷進行,如宜蘭、新竹的特定農業保護區,因為肩負台灣的糧食重任,自然不能開發,但因近年受到管制,部分開發商轉向山坡地保護區,此舉也讓人擔憂。農舍所處的農地,還是應以荒廢的丘陵田為主要選擇,其他如持有農地範圍內的住家道路,甚至可以不需強鋪水泥,只要有道路雛型,草地又何妨。

土地使用分配

◎建築物或其他空間:10%
◎農業作物生產用地:90%
◎道路:緊鄰道路、節省通行用地

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日本市民農園木屋 公營出租

【詹誌銘╱綜合報導】目前農地與農舍政策陷入混亂,或許我們可以借鏡國外經驗,讓台灣的農地與農舍開發,找到新出路。受限土地不足,英國鎖定「褐地」,即廢棄的工業用地或商業用地,重新整治開發,不僅做為大樓住宅,也能當做休閒、林地。在日本笠間市則有市民農園,由市公所承租規劃經營,民眾居住其中木屋,徹底當個農夫。
世界多數先進都市都面臨缺乏可開發綠地空間的問題,加上環保意識當道,褐地的重複再利用,近年受到英國當局高度重視。台灣農村陣線發言人蔡培慧表示,褐地場址再開發前,會先由相關人員進行評估,分析土壤與水文的有害化合物,有關的環境檢討均採取最嚴格的標準。

英國鎖定褐地開發

目前英國對於褐地的開發技術已臻成熟,並成功將英國多數褐地開發為具保育、休閒、林地或社區用地等功能的住宅區。
在日本笠間市,則有規劃完整的市民農園,透過勞力付出的種植行為,滿足都市人親近自然的需求。農舍規劃達人張碧桃指出,笠間市距離東京約2小時車程,佔地約3.6公頃的「住宿型市民農園」,由市公所向私人承租經營,共分為50個區塊,每個人使用的農地面積約100坪,其中包含約11坪的木屋,木屋裡頭規劃客廳、臥室、浴廁等,其他面積則全用在農業用途,且公所不僅會教導民眾種植的技巧,就連後續的產銷行為,也都列入。
張碧桃認為,笠間市的經驗,或許可以讓台灣思考,農地、農舍與農業間的關係,在現今提倡樂活的觀念中,應該重新被檢視,規劃農舍不該只有如何蓋出異國風情的建築,教導居民在剩餘農地上種植,徹底做到農居生活,才是更重要的方向。

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專家意見
輔導栽種 農地農用

張碧桃 農地規劃達人
政府對於農地政策始終拿不定主意,之前聽聞單層總面積將從100坪限縮至50坪,對於合法使用者而言,單層50坪已相當足夠,重點是,政府並未明令「農用」的必要性,才會導致現在違法農舍的浮濫。農村生活是退休族群很大的夢想,農舍本身並無錯誤,問題出在後續使用者的計劃,如果能讓計劃遷入的民眾,按步就班的學習農業栽種,農舍與農業結合,農舍,又有何懼。



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